過去10年間，德國(guó)房?jī)r(jià)始終保持較低水平，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)每年僅上漲1%，而德國(guó)物價(jià)水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說扣除物價(jià)因素，德國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，甚至在金融危機(jī)時(shí)仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。其中最根本的原因是德國(guó)獨(dú)具特色的房地產(chǎn)政策。
第一，德國(guó)政府制定了明確的住房福利政策。德國(guó)憲法規(guī)定，“德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。因此，雖然德國(guó)政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房?jī)r(jià)來增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿?/p>
第二，德國(guó)政府通過完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制抑制高房?jī)r(jià)。無(wú)論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，都有詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依據(jù)人口的需求而定，基本滿足每個(gè)家庭有一套住房的需要。完善的房屋租賃市場(chǎng)，為保證德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到了很好的牽制作用。德國(guó)有嚴(yán)格的租房法，出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益的政策。目前，德國(guó)自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，年輕人中77%都是“租房族”。德國(guó)政府還鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開發(fā)商對(duì)房屋供應(yīng)的壟斷。目前合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立于政府之外，評(píng)估員只對(duì)自己負(fù)責(zé)，并不考慮政府、委托人以及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)價(jià)格則取決于獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。
第三，德國(guó)完善的信貸制度為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了金融制度保障。德國(guó)所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長(zhǎng)期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場(chǎng)的波動(dòng)，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。
第四，德國(guó)政府通過嚴(yán)厲的稅收政策抑制投機(jī)行為。在德國(guó)，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%―1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。這些嚴(yán)厲的稅收制度極大縮小了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間，使他們投機(jī)房地產(chǎn)無(wú)利可圖，只得放棄炒作房地產(chǎn)。
第五，健全的法律機(jī)制為穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了法律保障。德國(guó)法律規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的20%，即為“超高房?jī)r(jià)”，構(gòu)成違法行為。購(gòu)房者可以向法院起訴，如果房?jī)r(jià)沒有降到合理范圍之內(nèi)，出售者將面臨最高5萬(wàn)歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過“合理房?jī)r(jià)”的50%，則為“房?jī)r(jià)暴利”，便觸犯了《刑法》，構(gòu)成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了國(guó)內(nèi)炒房者的投機(jī)行為，而且還有效抵制了“海外炒房團(tuán)”干擾國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)市場(chǎng)穩(wěn)定的投機(jī)行為。
德國(guó)的房?jī)r(jià)10多年保持不變的奇跡，給我們提供了很好的借鑒模式，我國(guó)必須在完善住房市場(chǎng)體系和完善住房保障機(jī)制方面多做文章。
（摘自《人民論壇》雜志2010年第295期）
（責(zé)任編輯：胡可璐）
