趨勢(shì)仍以降字當(dāng)頭 大跌預(yù)期也不現(xiàn)實(shí)

央行日前發(fā)布最新儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿再度大幅下滑。有專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)今年出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一方面,今年宏觀調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)明顯放寬；另一方面,去年房企高成本融資,存在較大的還貸和信托兌付壓力,對(duì)于資金的需求并不亞于去年。調(diào)控周期內(nèi),房企仍然施行降價(jià)跑量、謹(jǐn)慎投資的策略。未來降價(jià)趨勢(shì)不會(huì)改變。專家同時(shí)指出，雖然房?jī)r(jià)合理價(jià)位的實(shí)現(xiàn)仍需要一段時(shí)期的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)，但房?jī)r(jià)有其剛性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消費(fèi)者也要打消大跌、賤買賤賣的心理預(yù)期，避免盲目殺跌。

不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”“崩盤”

在過去10年里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)平均漲幅超過100%，市場(chǎng)積聚了巨大風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展，還危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行。

經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段和貨幣政策進(jìn)一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價(jià)漲幅回落。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—2月，全國(guó)房地產(chǎn)投資與新開工仍處于下行趨勢(shì)，其中，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長(zhǎng)27.8%，增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

專家指出，如果現(xiàn)在放松調(diào)控，那么剛剛見效的調(diào)控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房?jī)r(jià)的大幅反彈，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程也會(huì)受阻受挫。

前不久，管理層首次提出“下調(diào)房?jī)r(jià)”的調(diào)控目標(biāo)，相比之前提出的“抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)”之類的說法，彰顯調(diào)控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，也預(yù)示著房?jī)r(jià)調(diào)整仍未結(jié)束，今年房?jī)r(jià)依然會(huì)以“降”字當(dāng)頭。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱說：“經(jīng)過這一輪調(diào)整，有些地區(qū)價(jià)格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時(shí)的措施，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著陸、崩盤的情況?！?/p>

房?jī)r(jià)收入比有望接近四年前

房?jī)r(jià)究竟跌到多少才能是合理區(qū)間？合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)、投入和合理的利潤(rùn)相匹配。

以房?jī)r(jià)收入比分析，國(guó)際上目前比較通行的說法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在6倍左右為合理區(qū)間，發(fā)展中國(guó)家要稍高一點(diǎn)，在6—8倍之間為合理區(qū)間，一般的住房支出（包括還貸、土地稅、直接用于住房的其它開支）應(yīng)小于家庭總支出的33%。如果按此判斷，部分一線城市房?jī)r(jià)總體可能要回落30%才可以達(dá)到合理的價(jià)位，整體均價(jià)大約每平方米1.2萬元。

對(duì)于地區(qū)差異化較大的中國(guó)而言，平均房?jī)r(jià)收入比與居民實(shí)際感受之間可能存在較大差距，這一點(diǎn)在一線城市表現(xiàn)得格外明顯。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)情況看，我國(guó)不同的收入階層之間房?jī)r(jià)收入比差別相當(dāng)大。在房?jī)r(jià)收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房?jī)r(jià)調(diào)整需求比較突出。

根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年全國(guó)新建商品住宅成交價(jià)格同比會(huì)有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面積的復(fù)合增長(zhǎng)率以及城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望降至6.87，接近2008年水平。

對(duì)于房?jī)r(jià)與成本和合理的利潤(rùn)相匹配這一要求，雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，這一指標(biāo)更難取得明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，不過從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)看，未來開發(fā)商利潤(rùn)率下滑是一個(gè)大趨勢(shì)，由房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲而帶來的高利潤(rùn)率時(shí)代將逐漸終結(jié)。

回歸不是無底線地降低

房?jī)r(jià)的回歸并不意味著無底線地降低。若如此，那么不僅從房地產(chǎn)利潤(rùn)上說不通，還會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的混亂。有專家表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能僅僅理解為是對(duì)房?jī)r(jià)的打壓。房?jī)r(jià)下跌但不會(huì)跨越其合理區(qū)間，賤買賤賣。

對(duì)于城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)者和外來務(wù)工人員等，急需房而又無力支付商品房房?jī)r(jià)，保障房就凸顯了其不可或缺的意義。易居研究院表示，總體而言，中等以上收入階層基本上都有能力購(gòu)買商品住宅（包含經(jīng)濟(jì)適用房）；但中等以下低收入階層，需要將他們納入住房保障體系中。

各地政府也正在朝著這一方向努力。以北京為例，“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項(xiàng)目用地。截至“十二五”末期，北京市將供應(yīng)住宅用地9300公頃，其中包括4800公頃保障房用地，所占比例達(dá)到51.6%。

“居者有其屋”并不是“人人有產(chǎn)權(quán)”。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)宗良說，公租房是保障房的發(fā)展方向。在發(fā)展保障房的同時(shí)，應(yīng)提倡租房。

來源：人民日?qǐng)?bào)海外版 編輯：馬原

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