8年前南京就有人發(fā)起，因集資難未能成功

2005年，在全國各地都在嘗試“個人合作建房”這種模式時，從事IT培訓工作的南京市民邵角也發(fā)起了合作建房，他和一些朋友希望能招募到足夠的人，并通過合作社的形式集資、找開發(fā)商建設。不過在經過各種努力后，到目前為止這項事業(yè)還是沒能成功。

“當時很多地方都在討論這種模式，我們當時也想了很多辦法，但因為中間操作上的層層障礙，最終還是未能成功。”邵角在接受記者采訪時說道。他表示，主要的阻礙是資金募集和如何拿地的問題。以南京目前的地價水平，要成功運作一個小型房產項目，沒有過億的資金恐怕很難，而這么一大筆資金的募集，在現有法規(guī)下還是比較難操作的。如果通過公司來募集，由于資金量大，需要參與的準業(yè)主會比較多。而依據相關法律，有限責任公司的共同注冊股東只能有49名，需要涉及隱形股東的問題，這在法律上只能通過協議解決，容易讓參與人產生不信任感，難以做到操作的透明和公開。而50人以上股份制公司注冊資金要在1000萬以上，并需要發(fā)改委批準，更加困難。

“通過住房合作社的形式集資開發(fā)，這是我們當時就做出的選擇。”邵角表示，這種方式可以通過成立協會吸納會員、繳納會費來集資，更加容易操作。可是嘗試起來卻發(fā)現，民間協會的成立，涉及的審批流程也相當復雜。而且即便資金問題能夠解決，如何能拿到地塊也是問題。如果通過招拍掛形式跟開發(fā)房企競價，個人合作建房的人們顯然過于勢單力薄，而且不易統(tǒng)一決策。他坦言，這事在七八年前做不成，現在隨著地價及建筑成本的大幅上漲，做起來就更加困難了。而邳州這類縣級市所需資金少，相關管理等級也不高，操作起來可能容易很多。

住房合作社一度盛行，成本比商品房低2-3成

說到住房合作社，其實這并非什么新詞語。南京工業(yè)大學房地產管理系主任吳翔華介紹道，早在1998年-2003年期間，我國北京、上海、煙臺和南京等許多城市都有這樣的組織。當時南京的組織叫做南京市職工住房合作社，像寧工新寓等許多那個年代的房產項目都是該組織運作建成的。

不過在2003年以后，由于國家對待保障房制度的變化，這類組織有些轉為商品房開發(fā)企業(yè)，有些則轉變成壟斷企事業(yè)單位變相搞福利房的工具，因此這類形式后來就被取消了。吳翔華表示，通過合作社的形式來建設住房，成本確實要低很多。自己出訂金拿地，并委托有實力卻又沒活干的中小開發(fā)企業(yè)來代建，以目前的房產項目運營成本來說，如果除去銷售、融資及公關等方面的投入，以及房企對高額利潤的追逐，成本降低2-3成是沒有問題的，如果拿地成本能控制的低些，降低4成也是可能的。目前物價部門對經濟適用房的利潤控制規(guī)定在3%以內，因此通過個人集資的合作社形式建房，管理費用控制在3%-5%是完全可行的。

■專家

個人合作建房能惠及夾心層 政府應予以支持

在談論個人合作建房這件事當中，邵角不斷表達著對相關法規(guī)限制太多的無奈。這件事看起來是利民，法律上也是允許的，但做起來就是很困難。而目前確實也只有溫州的趙智強一個人成功過。在吳翔華看來，這項事業(yè)于國于民都是很有益處的，政府應該早日清除其中的障礙，予以支持。

吳翔華表示，在德國和日本這類房屋的建成比例占新建商品房比例最高能達到40%。因為它是解決社會夾心層住房難的一種十分便利的途徑。目前我國大力建設的保障房針對的也是社會最底層的人群。“低保戶”之上，仍有相當一部分群體既買不起商品房，也夠不上買保障房的資格，如果這類群體能通過自己集資的途徑解決住房問題，豈不是兩全其美。

目前的問題是如何通過完善相應法規(guī)，來幫助組織運作,讓這群人自行解決問題？能否舍棄土地財政上的一點利益，對這些人進行幫助扶持？“同樣的形式，為何十年前就辦得成，而十年后卻辦不成？”吳翔華認為，在這個問題上，政府的態(tài)度很關鍵。完善法規(guī)、建立完整的保障房體系，這都是政府亟待解決的問題。（記者張遙）