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房貸優惠終止傳言引購房熱 政策存廢取決于中央 2009-11-12 08:53
中國房地產協會的副會長顧云昌稱，今年十二月份的中央經濟工作會議肯定會對當前的中國房地產總體發展態勢作出一種結論性的分析，只有看中央如何判斷，才能決定房地產政策的取向，他個人認為，保持現在的狀態比較好。 中國日報網消息：國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折，二手房契稅、營業稅減免，等救市政策，的有效期接近尾聲，明年是否還會繼續執行？會不會終止？都還沒有定論，但一部分購房者已開始提前行動，想搭上房產優惠政策的末班車，房產中心人滿為患，過道上和各個窗口都擠滿了人，連房產中介的業務員也穿梭在看房路上。 11月11日央視經濟半小時節目播出《顧云昌：樓市優惠政策是否終止12月份中央經濟工作會議定》，以下是節目實錄： 今天公布了10月份的經濟數據，CPI雖然環比保持了上升，但同比仍然下降0.5%。和仍處于負值的CPI相比，房價上漲的腳步要快得多，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲3.9%，特別是新建住房銷售價格更是同比上漲了4.0%。 房價連續8個月上漲也使得有關房地產優惠政策是否延續的爭論不斷加劇。去年年底，為了刺激樓市需求，國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折，二手房契稅、營業稅減免，等救市政策，現在這些政策的有效期接近尾聲，明年是否還會繼續執行？會不會終止？ 而今天傳出的建行取消房貸利率7折優惠的消息更是放大了這樣的擔憂。那么市場會對這樣的擔憂做出什么樣的反應呢？先來看看記者在北京的調查。 部分購房者開始提前行動，樓市再現火爆場景 為了了解過戶的實際情況，記者采用了隱蔽拍攝的方式。在朝陽區房產交易中心記者看到，整個大廳到處都是排隊等待過戶和辦證的購房者。幾排座椅已經坐滿了人，過道上和各個窗口都擠滿了人。有的人從早上5點就起來排號，在長時間的等待中，甚至都睡著了。由于怕錯過號，有的人到了吃飯時就隨便買點盒飯打發，記者了解到，最近幾周來，這里都是人山人海。 “我現在拿號的話，要等到什么時候才能辦？” 朝陽區房產交易中心工作人員：“兩三個小時?！?/p> 在下午兩點鐘，記者排隊拿到號的時候，已經到了1500多號。工作人員現在每天都會加班到晚上。所以這里每天差不多辦理辦理2000套過戶手續。 朝陽區房產交易中心工作人員：“只要拿到號，等到多晚都會辦理完?！?/p> 2008年12月，國務院在全國層面上出臺了房產信貸新政，將首付比例降至20%，利率打七折，并對二手房交易的營業稅也進行了大幅調整，比如原來超過5年免征改為超過2年即免征。迄今為止，明年各類優惠政策是否繼續執行，從中央政府層面仍無明確的信息透露出來。但是，由于市場對政策變化的普遍預期，從11月初開始，市場出現了非?；钴S的行情。 這是一位購房者11月9號用手機拍攝到的畫面。當時他在北三環馬甸橋附近的陽光麗景小區看房，雖然畫質不清晰，但是我們還是可以清楚的看到，狹窄的過道里擠滿了人。他們都是購房者，房間里已經有一批購房者在看，他們只好等在外面。不過從他們執著的等待可以看出來，他們非常期望買到這套房子。鏈家地產陽光麗景店的趙經理，就是那天帶客戶看房的經紀人之一，見到如此火爆的情景，他也感到相當意外。 鏈家地產陽光麗景店經理趙先國：“買房人大概有30人左右，加上我們中介公司的人，有50人，全在一塊，一套房子一百零幾平米，站的地都沒有這么一個火爆。” 記者：“這個情況多見嗎？” 趙先國：“很少見，我干中介也3、4年了，第一次見到這么多人?！?/p> 記者了解到，陽光麗景位于北三環馬甸橋東南角，鄰近中軸路和黃寺大街，小區在綠化，配套設施等方面，都有不錯的口碑。不過出現這種火爆的場面，連賣家自己也覺得非常吃驚。 趙先國：“起初在中介掛的價格是335萬，賣家后來就說，如果有人出360萬我就賣，那天當場就有兩個客戶給增長到360萬元?！?/p> 結果，這套眾人爭購的房子，最后竟然還是沒有賣出去。 趙先國：“買主就感覺這個房子賣的太快了，感覺很吃驚，是不是覺得我360萬海便宜點，還是沒下定決心賣這個房子。” 趙經理認為，房子所處地理位置和配套設施有優勢，不過這套房源之前掛牌掛了兩個多月，現在突然變的如此走俏，還有一個重要的原因，就是購房者都擔心購買第二套房的優惠政策，可能很快取消，所以要搭上這趟末班車。 記者在走訪了幾家房產中介后了解到，類似的情況并不是個例，在中原地產朝外佳會店，記者見到了剛剛出售了房子的賣主許大姐，她告訴記者，前兩天賣房子的時候，也遇到過買家爭購的情形。 記者：“星期天的時候簽的約，簽約的時候客戶爭起來是嗎？” 賣房人許女士：“對，不光是他們兩個，還有幾個人等著要呢?！?/p> 中原地產朝外佳會店經理劉傳品是這筆業務的經紀人，她告訴記者，當時出現了非常戲劇性的場面。 中原地產朝外佳會店經理劉傳品：“一個客戶當時就決定了，另外一個客戶一聽說別人定，他就覺得這個房源緊張起來，他就說我也要拿錢過來定，當時從銀行里面取7萬元現金就過來，就要定房子，后來這邊業主馬上就要在合同上簽字，在沒簽字之前，他就急沖沖地跑進去，說我要全款給你，而且每平米加100塊錢，這樣的情況下，業主給他簽了。” 記者：“掛了多長時間？” 賣房人許女士：“掛了好幾個月了，兩三個月，然后一下子搶掉了。” 而在中原地產朝外佳會店，記者還注意到這里一個跟平常明顯不一樣的情形。 記者：“今天我來看到你看這么多位子都是空的位子，所以我覺得挺奇怪的。” 劉傳品：“現在這一段時間成交量上來了，好多客戶現在積極地看房子，雖然今天是周一吧，大家都是現在這個點都是帶看去了?！?/p> 劉長平告訴記者，如果以這樣的速度賣房子，她負責的店面的銷售套數，完全可以達到10月份數量的兩倍，而在另一家地產公司21世紀不動產，記者也見到了，購房者踴躍簽定合同的情況。 21世紀不動產安信瑞德海晟名苑店經理冶芳云：“現在我們幾個會議室都在洽談和簽約，我給您看一下，到下班晚上五點之后，買賣雙方我們都約定好時間，就過來直接來簽約。” 冶芳云告訴記者，21世紀在北京的銷售量，這兩個月明顯增多，總量每周達到3000套左右，而之前只有一兩千套，中原地產北京總部副總經理宮萍也告訴記者，北京市二手房市場整體都出現了明顯的上升，最近幾天的成交量尤其突出。 中原地產北京總部副總經理宮萍：“從中原自己的成交數據上來看，十一月份的第一周環比十月的最后一周也是增長的，成交量也是增長的，我們看到最近比如說，十一月的周六周日這兩天的成交數據和十一月份的周一到周五相比，日均相比也是增長兩倍左右的數據。” 對房產優惠政策最敏感的是二手房和中低檔房 我們看到，雖然樓市優惠政策會不會退出？何時退出？都還沒有定論，但一部分購房者已經開始提前行動，想搭上房產優惠政策的末班車了。 其實，不止國家出臺的這些優惠政策，去年年底一些地方政府自行出臺的房產優惠政策也到了最后倒計時階段，像上海市《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》中包含的14條優惠措施，其中大部分在今年12月31日到期。上海樓市在最后的優惠期里有什么樣的表現？一起來看看。 受南下冷空氣的影響，11月的申城雷雨交加、氣溫驟降，但即便如此，早上九點，當記者趕到我愛我家長島店的時候，這里已經完成了兩筆簽約。 上海我愛我家房屋租賃置換有限公司營業經理李然：“下雨也有很多業務員都出去看房去了，而且今天你們早上來之前，其實在9點鐘的時候，已經有好幾撥客戶來過了，下班以后，整個會有一個看房的高峰期。” 記者：“近段時間？” 李然：“對，體現出來的一些特色?！?/p> 簽約人唐先生：“再大的雨也要來，因為稅費改革，所以我要趕在這個政策12月31日最后一天，所以我昨天馬上賣出房子，今天馬上買進房子?！?/p> 為了改善住房條件，唐先生決定賣掉家里的老房子，購進新房，而完成這一買一賣兩筆買賣，他僅用了12個小時。 記者：“看這個房子看了多久很快就決定了嗎？” 簽約人唐先生：“兩天?！?/p> 記者：“兩天就簽了單？” 簽約人唐先生：“對，馬上就簽?！?/p> 記者：“為什么這么著急？” 簽約人唐先生：“這是個大件，那就是錢呀，那就是錢，因為這個政策出來以后，明年可能上海房價還要漲，一樣要漲的，不如我現在就買，可能我這個損失會小一點，到明年我肯定是承受不了的。” 舉例而言，一套持有期限在2-5年的普通商品住宅，假設以150萬元成交價格計算，優惠取消后，房東需多支付包括營業稅、個人所得稅、印花稅等在內的近12萬元稅費，這幾乎占到了整體房價的8%。因此，隨著上海樓市營業稅費等一系列優惠政策的即將到期，很多前期持觀望態度的自住買家也按捺不住，紛紛加快入市。 李然：“我們上個月成交，也有的客戶之前2、3月份就出來看房，但是中途大概在6、7、8(月份)這個時間段里面他又停止了，他說我今年不考慮了，但是目前牽涉到政策更改，就又出來看，然后上個月就定掉了?！?/p> 另一方面，可能增加的交易成本也使得許多賣家惜售心態不斷減緩，為趕上優惠政策的“末班車”，市場上甚至出現了近期少有的價格松動。 李然：“目前顯示器上這套房源，業主是11月2日來登記掛牌的，房東告訴我們業務員，他是急于出手，而且價錢還可以談，這里還有一套房東在10月25日，房東就主動讓價三萬?！?/p> 而眼前這位準備賣房的客戶的想法，也許多少可以代表當下許多房主的心態。 賣房人王先生：“基本上一個禮拜，可能也就周六周日可能會有兩三個客戶來看，現在多了，現在基本上有時候上班的時候就來個電話，什么時候有空看房，如果是按數量算的話，至少比以前多一倍多，兩個禮拜左右前又開始多，我這次來關注這個東西，最主要就是覺得見鬼了，一會兒這么少，一會兒又這么多人看，看瘋了，我價格沒變，后來我就上網查，說這個政策要變。” 在王先生看來，在優惠稅費的刺激下，大多數持幣觀望的買家開始陸續入市，這正是高位拋售的好時機，再不出手，很能被套牢。 賣房人王先生：“我也不傻，現在什么價位了，已經在天上了，我再加價20萬誰來買呀，可能就是說有價無市，那我就更不劃算了，所以我就打算，在年底前把手上這套房出了，我再買一套，然后又可以規避掉10幾20萬的稅，我是這么打算的?！?/p> 據我愛我家各門店的統計，今年1月至今，上海二手房價格指數已經上漲了近8%。正是考慮到成交實際，以及高位套現的想法，越來越多的賣方者開始接受議價。加之稅費優惠的最后期限，雙重因素導致了近期的成交活躍。 李然：“從我愛我家所有的門店體現出來，這個月目前我們的簽約量，包括整個公司的業績、進度，都比上個月同期要好很多，目前我們這家店現在已經簽了8單買賣了，如果按照進度，24單買賣是肯定沒問題的，也就是說完全有可能這個月會簽到30單，而上個月我們做了19單，都比往常正常的進度要高很多?！?/p> 來自我愛我家的統計顯示，10月份上海二手住宅成交量為22909套，環比9月份上漲1.09%，止住了自下半年以來成交量連續下滑的趨勢；成交均價也達到13187元/平米，環比上漲4.28%，再次刷新上海二手房成交均價的歷史。 同時由于房齡在2至5年間的普通住宅交易對優惠政策調整最為敏感，因此近期，像唐先生這種以改善性需求為主的置換性購房便大幅增加，中低檔房成為目前市場成交主力。 而與此形成鮮明對比的是上海中高檔樓盤交易量的萎縮態勢。 李然：“他對后市比較有信心，這是第一點，第二點可能他會尋找一種契機，等到十一月底、十二月最高的時候拋出去?！?/p> 以整體定位較高，高端、次新樓盤相對集中的徐匯中心板塊為例，徐匯區房地產交易中心工作人員表示，目前并未出現預約、排號激增的情況，優惠稅收政策對高檔市場影響有限。 記者：“國家都有一些契稅，這些稅上的優惠到年底可能會有調整，這樣您選擇在現在這個時間段賣房子跟這有關系嗎？” 徐匯區房地產交易中心客戶：“關系不是很大，原計劃就是在這個時候賣的?！?/p> 徐匯區房地產交易中心客戶：“這個時候賣沒有關系?！?/p> 你注意到沒有，不管是北京還是上海，對房產優惠政策到沒到期，最敏感的還是二手房和中低檔房。 沒錯，買這兩種房子的一般都是要改善改善居住條件的老百姓，國家和地方政府出臺的優惠政策大家還是挺看重的，畢竟利息、稅費上面多幾萬少幾萬對大多數家庭來說也不是個小數目。 和我們看到的北京上海相比，二線城市又會如何面對前途未卜的樓市優惠政策呢？
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