【行情半月報】

文/合創地產機構市場總監 許小芳

至2月份以來，杭州的樓市演繹了一幕幕的“怪現象”，一邊是樓盤大幅度大范圍的價格跳水，另一方面是，樓市成交量的奇跡回升，于是，業內業外關于樓市回暖的消息喧囂塵上，那么，樓市已經是真的回暖了嗎，還是基于某種條件下的反跳式反應？

從下圖可以看出，從2月中旬以來，杭州主城區樓市周成交量呈現節節攀升的態勢，平均每周的成交漲幅均在45%以上，特別是最近的一周，周住宅成交量已經超過800套；3月上半月杭州主城區總共成交住宅1523套，較前半個月成交漲幅為104%，周成交量和半月成交量均創下新高，為2011年限購政策影響以來周成交的最高水平，如果僅從成交量看，樓市似乎已明顯振奮起來。

只是，凡事有因必有果，樓市出現大幅度成交上揚，是基于同樣出現了大幅度降價行為，成交量是基于大幅度降價的直觀反跳式反應，在整體市場已經形成明顯下探趨勢的情況下，大范圍的樓盤大幅度價格下降成為成交量回升的支點，也是成交量回升的基礎，在拋開這一基礎上去定位“是否回暖”均為空話。通過對樓市的觀察可以發現，目前的樓市下，成交量僅體現在部分大幅度降價的樓盤上，甚至單單局限于降價樓盤的90平方米小戶型上，120平方米以上的大戶型依然去化緩慢，而尚未降價的樓盤或者高端定位的樓盤，千篇一律依然處于滯銷狀態。判斷樓市是否回暖，客觀上需要整盤考慮，某種單一產品的熱銷、基于單一價格下調因素下的成交回升，并不能代表樓市真正意義上的回暖，只能說是局部的、特定條件下的“松動”。從長遠看，樓市整體真正意義上的回暖還為時尚早，從日前兩會傳導對房地產調控的態度(住建部多次重申將堅定地執行限購政策，并表示看不到取消期限)上可以看出，限購限貸政策將持續執行，估計在2012年取消的可能性并不大，這意味著這一政策影響力將貫穿于樓市較長時間，由此判斷樓市徹底解禁將為時尚早。

從現實情況看，這一波樓市成交量的上升主要取決于以下兩個方面的原因：一方面，剛性需求被逐漸喚醒，從目前成交房源以90平方米小戶型為主要特征上看，樓市成交量集中于最鐵的首次置業剛需客戶群體，這一群體是樓市執行新政以來購房的主力群體，在2011年因價格、行情、發展態勢等各種原因，陷入深度觀望，致使樓市一度呈冰點運行，而進入2012年因房價大幅度下調大大降低了剛性群體的經濟壓力，刺激了剛性群體的購房需求，使這些群體敢想、能想、能做購房之事，在價格達到購房者一定的預期后，從觀望的最深度到部分付諸行動，在2-3月大量房源集中促銷的基礎上，形成了一定意義上的“井噴”，而這種井噴僅僅是一部分需求的釋放，是基于前期需求被極度壓低的回填。另一方面，新上市房源的進一步增加也是促進成交量上升的基礎，在降價的主導方向下，大部分樓盤一改2011年下半年“捂盤”的行為，積極快速加入樓市“戰斗”，如大幅降價樓盤華盛達閱城、荷塘月色、香檳國際等樓盤均推出新房源，在一些低價新房源的推動下，剛需們的購房選擇有了更多的空間，同時房價的下降也是更多的區域進入剛需們的選擇范圍，選擇面進一步打開，更促進了成交的積極性。

3月份向來是樓市“春意萌動”的季節，在接下來的3-5月份，隨著更多的樓盤、房源加入降價行情，也會激發剛需們更高的需求熱情，預計高成交量的狀態還將進一步延續，并形成新的高峰。

來源：杭州日報 編輯：張少虎