中國樓市調控尚未結束 房價下調趨勢或將更加明顯
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- 如果現在一些地方政府就放松調控，剛剛見效的調控成果可能前功盡棄。不僅房價會大幅反彈，經濟結構調整的進程也將受到重挫
- 專家認為，在堅持調控不動搖的大前提下，以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，住房調控的方式和手段也可做適度調整。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率等
不久前，上海市政府網站發布了《上海市人民政府辦公廳關于進一步嚴格執行房地產市場調控政策完善本市住房保障體系的通知》。《通知》強調，嚴格執行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這意味著，此前“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質”的做法被否定。
去年以來，全國已有18個城市對樓市政策進行微調，其中一些明顯意在放松調控的政策被迅速叫停。日前，國務院總理溫家寶在政府工作報告中指出，要繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。顯然，今年樓市的政策面將依然堅持調控不放松，房價也將因此繼續調整。
限購、限貸成為不可突破的“紅線”，成交回暖趨勢或放緩
細看對樓市政策進行微調的18個城市：馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調可貸款額度；重慶與杭州對購房者進行補貼；長春與從化對購房落戶適當放寬條件；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標準；中山提高限價新價格；蕪湖出臺購房減稅等。
其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴格限購的城市，通過調整普通住宅認定標準及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費負擔，政策可以繼續執行。截至目前，去年執行限購的46個城市全部延續限購。
“從這些城市政策微調的結果可以看出，限購、限貸這兩項樓市調控的核心政策，幾乎成了樓市調控政策的‘紅線’。” 中原地產市場研究部總監張大偉說，只要限購、限貸的前提不松動，對首套房、自住型需求給予更多支持，這種微調是被上級政府和輿論所認可的。業內人士認為，上海此次調整限購政策的嘗試被叫停后，估計相當長時間內市場上難以再出現類似的調控松動跡象了。
最近一段時間，記者走訪了部分樓盤的售樓處和二手房中介，普遍反映進入2月份以后市場成交量明顯復蘇，而“調控政策很快就要放松，房價就要反彈”也成了銷售人員促銷的標準說辭。部分購房者擔心錯過目前相對較低的價格而匆忙入市。但各地松綁調控的政策被叫停后，市場成交回暖的趨勢很可能放緩。
一些地方試圖放松調控事出無奈，但經歷陣痛方能促進結構調整
對一些地方政府而言，試圖松綁調控實在是出于無奈。
“從去年下半年開始，我們的財政收入每月都以百分之十幾的速度下滑，只有金融危機影響最嚴重時才出現過這樣的情況。”江蘇某市一位政府官員告訴記者，“主要原因還是房地產市場冷清，土地拍不出去，相關的稅收也大幅減少。現在最擔心的就是今年的地方債務能否如期償還，壓力很大。”
記者去年底今年初在各地采訪時，不少地方政府表示遇到了相似情況。一些地方經濟發展長期以來形成的對房地產業的過度依賴，使得在這場嚴厲的房地產調控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。
“中央希望通過房地產調控，倒逼地方加快調整經濟結構，減少對房地產業的依賴。但轉型升級不可能這么快實現，而現實的情況是，這么多項目等著錢建設，這么多人等著吃飯，但財政收入卻是負增長。”某地一位政府官員向記者表示，“過幾年回過頭看看，也許現在是最難的時候了，就看能不能撐過去。”
正如人們一開始所預料的，持續了兩年的房地產調控對經濟和上下游產業的負面影響在逐漸顯現，尤其是對一些負債較多的地方政府形成的沖擊更大。因此，一些地方政府難免想松綁調控，改變目前的窘境。
而據記者了解，在操作層面，一些城市對政策的執行力度已沒有去年那么嚴厲。包括限購、限貸在內的一些政策，只要“找人”，都能規避。這其中，既有監管部門的“睜一只眼閉一只眼”，也滋生了相關主管部門的腐敗。
“如果現在一些地方政府就放松調控，剛剛見效的調控成果可能前功盡棄。不僅房價會大幅反彈，經濟結構調整的進程也將受到重挫。”國務院發展研究中心有關專家表示，去年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產調控的原因，也與前兩年增長快、基數高有直接關系。2010年，全國國有土地使用權出讓金預算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到2.82萬億元，超收126.5%。這么高的土地出讓收入增速不可能長期持續下去。經過短暫的陣痛，有利于地方經濟逐步擺脫對土地出讓和房地產業的過度依賴，將重心放在促進實體經濟發展和經濟結構的優化上。
房價調整尚未結束，政策微調應突出鼓勵消費、抑制投機
去年底今年初，在調控初見成效，部分城市房價開始進入合理回落通道的情況下，國務院有關部門負責人仍在各種場合強調要堅持調控力度不放松，已明確地為今年的樓市政策定了基調。“樓市已經徹底入冬了，而且這個冬天會很長。”張大偉說，隨著各地試圖松綁調控的政策夭折，房價下調的趨勢將更加明顯。
“房價調整尚未結束。”著名經濟學家樊綱近日表示，“經過這一輪調整，有些地區價格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時的措施，部分地區的房地產泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產不存在硬著陸、崩盤的情況。”
仔細分析調控可能造成的負面影響，專家認為，隨著城市化發展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發展空間；而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統重視防范金融風險，金融資產質量不斷上升，因此，房價回調引發系統性金融風險的可能性不大，影響總體可控。
在十幾個城市所做的政策微調中，旨在保護自住型購房需求的稅費減免等政策都得以順利實施，對市場的正常復蘇也起到了推動作用。在堅持調控不動搖的大前提下，要更好地堅持調控，具體政策也需要進行適當的微調，尤其是突出“鼓勵消費，抑制投機”。
一段時間以來，為了讓調控盡快見效，政策難免誤傷一部分購買首套房自住的剛性需求。“房地產調控的目的不是打垮房地產市場，而是促進市場健康發展，更好地發揮市場的功能。”張大偉表示，如果調控的結果是自住型需求買房也越來越困難，就背離了本來的目的。
國務院發展研究中心有關專家表示，以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，住房調控的方式和手段也可做適度調整。如擇機調整限購政策范圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時，增加投機成本，以避免市場預期改變后可能引發的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調整，給市場發出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。
來源：人民網 編輯：張少虎
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