美國房地產市場正在制造新泡沫？

美國房地產市場重新迎來了春天。據德國媒體報道，地產價格上漲，低息貸款唾手可得，需求量也隨之增加。從目前的情況來看，似乎2008年次貸危機的經驗教訓并沒有被吸取。

陽光炙烤著大地。瓦爾伯特（Erik Walbot）站在一幢家庭住宅門前，他的襯衫敞著扣子，胳膊下面夾著一些文件。這樁平頂房帶一排游廊，房屋前面的草地修剪得十分平整。來自伊利諾依州的一對夫婦看起來很想買下這棟房子。來自鳳凰城的這位房屋中介的生意最近一段時間有了很大起色。房屋價格回升，單是去年就上漲了25%-30%。

“想買房的人重新多了起來。可以說是‘鳳凰涅磐，浴火重生’。”瓦爾伯特說。2008年美國房地產市場崩盤的時候，百萬人口大都市鳳凰城剛好屬于重災區。當時的次貸危機引發了全球性的經濟危機。

華爾街投資者重新投資

現如今又出現幾十個買家看準一處房產的情況。具有購房需求的不只是自住房購買者，同時還有大量的投資者。瓦爾伯特說：“很多家庭準備簽署長期的房屋合同，而且他們選擇的居住地點不一定在市中心，郊區也一樣受歡迎。”現在買房再繼續出租的可以賺取不少利潤。房東不但每個月能收取房租，同時房屋自身的價值也增長20-25個百分點。“這是一筆收益可觀的買賣。”瓦爾伯特評價說。

房地產市場的收益如此可觀，吸引的不僅是私人購房者和一些企業，華爾街的投資人們也同樣受到巨大誘惑。美國著名的投資公司黑石集團在全國范圍內花費近25億美元投資了約1.6萬幢用于出租的房屋。據投資銀行KBW的估測，90億美元的對沖基金流入出租房產市場。

租房更受歡迎

到目前為止按照美國人的傳統觀念，人們更樂于購買獨門獨院的住房。不過這一觀念現在正發生轉變。紐約大學經濟學者懷特（Lawrence White）說：“人們已經不再瘋狂地認為房屋價格會無限地上漲。”這種想法引發了房地產熱，而且造成了上一輪金融危機，因為每個人都想買自己的房子。

對沖基金和投資商購買了很多無人居住的住宅，重新整修再出租。黑石公司在網上播放一段名為“邀請回家”（Invitation Homes）的影片招攬租客。在這段影片中，幸福的家庭興高采烈地搬進由投資商負責裝修一新的新家。

新一批金融產品“整裝待發”

經濟學者懷特認為這些做法也沒有什么可以指責的。投資人參與進來，阻止了房地產市場需求下降這一勢頭。投機商支撐了市場。懷特說：“如果價格上漲，那么投資商們可能會想，已經賺足了利潤，到了撤出的時間了。”到時候住戶可以把他們居住著的房子接過來。

但是“投機”這兩個字往往被理解帶有些貶義，而這也并不是沒有道理的。因為單純依靠房租和房價上漲，對沖基金不會感到滿足。投機商們將房屋合同和其他金融產品混合在一起，捆綁成新的金融產品出售。除去管理費用，全部收入都流入有價證券的購買者。他們甚至已經為這種新的“金融產品”取好了名字：“Reo to Rental-Real Estate Owned to Rental”，簡單來說就是“購買房產用于出租”。

“房地產市場的新泡沫”

里根時期的預算總監大衛·斯托克曼（David Stockman）對這種做法一直持批評態度。最近他在電視中表示：“大量資金流入市場，這為迅速獲得收益的投機奠定了基礎。”他警告說，一旦邊際收益出現萎縮，投資人們會跑得比來得還快。

他警告房地產市場會形成新的泡沫。而“罪魁禍首”就是美聯儲的低息政策，正是這一政策讓這輪游戲變得更具收益。如果房屋價格不再繼續往上漲了，那么市場需求就會滑落，市場就會再次崩盤。

瓦爾伯特是個能言會道的房屋中介。不過即便是他，在被問到房地產市場是否正在形成新的泡沫這一問題時，也不得不先猶豫一下。他嘆了口氣之后回答說：“很難說，不過我覺得沒有泡沫。”因為即便售房者突然降價幾萬美元，目前仍有足夠的購買需求。