■美國紐約皇后區(qū)，一棟掛著出售牌的住宅。新華社資料圖片

據(jù)新華社電 初夏的洛杉磯，人們開始四處賞花踏青，可是貸款和房地產(chǎn)經(jīng)紀人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯短短半小時時間，接了不下五個電話。

“前天在鉆石吧市，我們公司有一套90萬(美元)的房子上市。這套房子四室三衛(wèi)，使用面積不到2000尺(約185多平方米)，占地6000尺(約560平方米)，當天就有200多人去看房，10多個人當場就交了定金。”付毅對新華社記者說。

中國人成美國房產(chǎn)第二大海外買家

美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產(chǎn)，其中中國人(包括香港買家)花費90億美元，占11%，連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家，僅次于加拿大人。

一提起洛杉磯，除了有聞名世界的好萊塢，還有宜人的地中海氣候，全年平均超過260天的晴天，溫暖如春的四季，全美少有的地道中餐。于是，大洛杉磯地區(qū)自然成為華人在美買房的首選。

地產(chǎn)中介每天忙到晚上9點

付毅進入房地產(chǎn)中介這行一年多。他告訴記者，美國房市從去年開始好轉(zhuǎn)，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區(qū)，房價甚至有翻倍的。他說：“最近我每天都要工作到晚上9點，陪客戶看房子、談貸款，甚至有客戶半夜還打電話。越到周末和節(jié)假日越忙。”

在大洛杉磯地區(qū)，圣馬力諾市是數(shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)學區(qū)。該市沒有公寓樓，沒有聯(lián)排屋，只有獨棟別墅，最便宜的房子價格也在200萬美元以上。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀人楊旸透露，在這里擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學區(qū)，并不用于投資。

記者了解到，在南加州地區(qū)，華人購買50萬美元以下的低檔房多用于投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。

“單純?yōu)橥顿Y的，一般都買30萬美元以下的房。都是越便宜越好。房價再高回報率就低了，不劃算。”付毅說，“他們不會去考慮地段、學區(qū)的，看中的就是美國房價有升值空間。”

許多美國開發(fā)商建房時考慮中國人習慣

隨著越來越多的中國人到美國購房，美國的銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和中介等機構(gòu)也做了相應準備。包括匯豐和華美在內(nèi)的幾家主要華資銀行也可為中國買房人提供按揭。一座350萬美元的豪宅，可以獲得70%的貸款，并且最多可享受2.52%的超低利率。

蘇家敏說，許多美國開發(fā)商都了解中國人的品位，在建房時多半會考慮中國人的習慣。如果是兩層樓，一樓要有臥室，因為中國人喜歡幾代同堂，老人住在一樓，免得爬上爬下。許多大開發(fā)商在建房時除了配備西式廚房外，還會特意準備一套適合中國人烹調(diào)的中式廚房。

■新聞分析

美國房價走高另有推手

包括地產(chǎn)業(yè)進入新一輪上升期，以及連續(xù)的量化寬松政策

據(jù)新華社電針對近日來熱炒的華人推高美國房價的消息，熟悉美國房地產(chǎn)市場運作的人士表示，大量中國人赴美買房對部分地區(qū)房價上漲有一定作用，但推高美國整體房價的說法“言過其實”。

華人社區(qū)房價有所上漲

美國中華商報社長蘇子涵在工作中接觸大量前來美國購買房地產(chǎn)的中國人，并為他們提供咨詢。他告訴記者，中國人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那里華人社區(qū)的房子也大多由華人購買，其中既包括從中國本土來的，也包括美國當?shù)氐娜A裔。近來華人買家超過了賣家，造成一些特定社區(qū)的房價上升，是正常現(xiàn)象。但要說華人推高美國整體房價，則是言過其實。“中國人在美國的比重那么小，怎么可能推高美國的房價？”

南加州資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人蘇家敏說，到南加州的中國新移民中，40%會選擇在洛杉磯定居，致使那里的房屋租賃市場火爆。華人主要聚集在圣蓋博谷，只要接近華人社區(qū)30分鐘車程之內(nèi)的房屋都非常搶手。房屋買賣市場也有類似情況。

房價走高推手并非中國人

蘇子涵指出，美國房地產(chǎn)價格走高實際有兩個推手，而并非傳言中的中國人買房。第一個推手是美國房地產(chǎn)業(yè)進入新一輪上升周期。美國房地產(chǎn)上一輪谷峰在2006年上半年，隨后走平，接著下跌。2008年金融危機爆發(fā)，出現(xiàn)房價暴跌，2009年跌到谷底，此后兩年出現(xiàn)二次探底后又再度上升，隨后便進入較為持續(xù)的上升周期。

第二個推手是美聯(lián)儲連續(xù)實施的量化寬松政策。低利率環(huán)境和大量流動性進入市場的結(jié)果是，去年8月到今年2月南加州地區(qū)的房價有了20%以上的升幅。

■提醒

1 在美國買房過程并不簡單

在美國買房也不是想象的那么簡單。美國房屋交易有一套成熟完備的法律程序。

首先，地產(chǎn)商在確認購房者本人入住后，才會辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)。業(yè)主入住一段時間后才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

而且，購房之后不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委托給當?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費。

中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明，以證明買家有經(jīng)濟能力。接下來就要找一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人來看房。看好房談好價錢后，買賣雙方還要去一類叫Es-crow的公司去登記。這是受政府委托的集產(chǎn)權(quán)過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

在美國，并不是所有州的房產(chǎn)買賣都要經(jīng)過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件后會把房屋產(chǎn)權(quán)證交給Escrow，再由該公司交給買方。

另外，首付至少是總房價的35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護照、簽證復印件，加上在香港的銀行賬戶信息，就可以申請貸款了。

2 赴美購房需提防陷阱

然而，對于中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的“人生地不熟”，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時有耳聞。

楊旸告訴記者，2012年，在洛杉磯地區(qū)有一對姐妹，姐姐開了一個房地產(chǎn)經(jīng)濟公司，妹妹開了一家Escrow，兩人在短時間內(nèi)進賬數(shù)筆后卷款“跑路”，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國人。

按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀人費用和其他費用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來看，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權(quán)保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產(chǎn)交易稅、登記費、維修費、房產(chǎn)經(jīng)紀中介費等，一般累計占住房售價的7%至10%。

在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估雇傭當?shù)鼐用袂闆r后，會發(fā)放兩年臨時綠卡，但也不是必然。兩年后，政府還要進行再次評估以決定是否發(fā)卡。

今年2月有當?shù)貓蟮婪Q，200多名中國投資者欲通過投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國，結(jié)果被騙1.5億美元。

華人炒高加拿大房價?當?shù)貥I(yè)界認為缺乏依據(jù)

據(jù)新華社電 近日，加拿大溫哥華有機構(gòu)分析報告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨后有人將此歸結(jié)為“中國人炒房”的證據(jù)之一，并認為中國投資客推高當?shù)胤績r。對此，當?shù)貥I(yè)界人士認為此說法欠缺事實根據(jù)。

溫哥華房價的確較高。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，該地區(qū)獨立房屋的平均價格近60萬加元(約合366萬元人民幣)，公寓平均價格為36萬加元(約合219萬元人民幣)，在加拿大位居前列。與此同時，中國移民數(shù)量不斷增多，再加上有些新移民購房要求靠近名校或者中文商業(yè)中心，某些區(qū)域的房產(chǎn)項目熱銷。

加拿大不列顛哥倫比亞大學的規(guī)劃學教授安德魯·嚴分析了2011年的相關數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達到約23%。而在除了西端區(qū)域以外的整個市中心，被投資客擁有的房屋比例高達48%。雖然作者在報告中就指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認為公寓高空置率和中國人有關。

對此，加西地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)中介之一怡富地產(chǎn)總裁蔡宏安對新華社記者說：“這樣的說法更多時候是基于一些猜測和傳聞，而非依賴于事實和可靠數(shù)據(jù)。”

蔡宏安說，目前加拿大和溫哥華地區(qū)的相關政府機構(gòu)并沒有針對華人移民的購房行為做過權(quán)威統(tǒng)計。但是若以人口比例而言，華人人口占加拿大全國人口的比例約3%，認為這能對市場產(chǎn)生重大影響難讓人信服，而中國投資客的作用就更為有限。

根據(jù)加拿大政府數(shù)據(jù)，加全國房屋銷售收入中，只有3%來源于外國購房者，這其中還包括了相當一部分的美歐等地的投資者，來自中國的投資者比例微乎其微。

“加拿大是一個法制健全的國家，交易過程公開透明，因此千萬不要輕信一些人的不實宣傳，更不要想著走臺下的交易，這是行不通的。”蔡宏安如此提醒。