本刊記者 肖翊I 攝
《中國經濟周刊》記者 劉德炳|北京報道
有些地塊就是為“地王”而生。
在中國，沒有哪一塊地像它這樣具有地王色彩，也沒有哪一塊地像它這樣吸引了數量眾多的頂尖開發商和金融大鱷虎視眈眈，更沒有哪一塊地像它這樣攪得土地部門傷透了腦筋，它就是北京中央商務區(CBD)核心區地塊。
寸土寸金的北京CBD核心區基本已開發殆盡，唯有在國貿橋東北角、靠近央視新大樓和長安街的區域尚保留著絕無僅有的一塊空地。這一區域被分割成了12宗地塊進行出讓，憑借其不可再生的絕佳地段優勢，毫無疑問將造就一個“地王群”。
北京CBD核心區今年一度被媒體評為史上最難產的地王。不過，隨著12宗地塊中的6宗(Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15)正式進行招投標，這一備受關注的地王群花落誰家終于一見分曉。與此同時，一個巨大的疑問也就浮出水面：為什么奪得北京CBD核心區地王的會是他們？
東南亞多國首富入主CBD
“全世界審視中國的發展首先就要看北京，而要打量北京的發展就應該看CBD。”在北京CBD區域打造了一高端項目的奧園中國中國奧園(03883.HK)高層人士曾向記者這樣談到北京CBD的定位。
毫無疑問，作為北京CBD區域最為核心的12宗地塊，勢必將吸引中國在資本市場乃至政界最長袖善舞的大鱷。
12月21日，北京CBD核心區Z14、Z15兩地塊甩開了一起進行招標的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，“搶先”公布了出讓結果。據北京市土地整理儲備中心資料顯示，建筑規模為22萬平方米的Z14地塊被正大置地、正大集團、卜蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業、華康資本、金光紙業、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業組成的聯合體奪得，中標價格為41.14億元；12宗地塊中體量最大、建筑規模高達35萬平方米的Z15地塊被中信集團以63億元競得，創下北京市單個地塊出讓價格的新紀錄。
此日，Z3、Z4、Z5、Z6地塊的招標結果也出爐，其競得者分別為中國國際金融有限公司等5家公司聯合體、中國民生銀行股份有限公司、安邦財產保險股份有限公司等3家公司聯合體、遠洋地產有限公司等3家公司聯合體。
遠洋地產有限公司一位做過北京CBD核心區地塊一級開發項目的負責人告訴記者，像CBD核心區這種地段，其買家必然是中國最具實力的資本大鱷，但這并不意味著錢多就一定能拿到地，關鍵還要看錢怎么來的、又是怎么花的。
上述6宗地塊的買家基本都是中國地產界和金融界響當當的巨擘，如中信、中金、民生銀行、遠洋地產、萬通等；不過Z14的買家中有幾家卻顯得有些陌生，如正大置地、卜蜂國際、上海帝泰、金光紙業等。
其實，卜蜂國際是卜蜂集團旗下公司，而卜蜂集團在中國內地的名字就是正大集團，這就意味著，Z14的買家中，正大置地、卜蜂國際、正大制藥投資均是正大集團旗下關聯公司。另外，上海帝泰的法人代表是正大集團副董事長李紹祝。因此，在Z14的11家買主中，至少有5家公司都是正大集團關聯公司，相當于正大集團買了Z14地塊中10萬平方米的建筑面積。
據正大集團公開資料顯示，該集團是泰籍華人創辦的知名跨國企業，在中國以外稱作Charoen Pokphand Group(卜蜂集團)，其現任董事長為泰籍華人謝國民。據《福布斯》數據，泰國正大集團董事長謝國民以凈資產70億美元，成為2010年度泰國最富有的人。
另一個看似很遠其實很近的資本大鱷是金光紙業。它的名字目前在國內并非家喻戶曉，但它旗下的品牌“唯潔雅”、“清風”和“真真”卻知名度較高，目前這三大品牌市場份額已占中國生活用紙市場的16%，居全國第一。同樣地，金光紙業的母公司金光集團控制人黃志源家族多年來被《福布斯》等權威媒體評為印尼第一大財團。
再加上中國“女首富”張茵執掌的玖龍紙業的加盟，僅僅Z14這一宗地塊，就吸引了東南亞地區多國首富的追逐，從某種意義上說，北京CBD核心區地塊已經成了華人首富們的一場戰爭。
另外一些信息顯得更加意味深長。據正大集團網站公布，1980年代末，中國急需外部世界的理解，正大集團成為第一個站出來公開承諾繼續加大在中國投資的外商企業。同時據悉，黃志源是著名愛國華僑、印尼金光集團創建人黃奕聰的長子，在周恩來總理的關心下，1960年被父親送往中國求學，1963年在北京大學數學力學系就讀。
土地買賣雙方的共贏
這絕不僅僅只是一場資本的盛宴。
公開數據顯示，北京CBD核心區上述6宗地塊總建筑面積為114萬平方米，合計成交總金額為222.57億元，平均樓面價僅為19523元/平方米。
“這是一個遠遠低于該地塊真實市場價值的成交價格。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示，周圍的世貿工三寫字樓等售價已經超過5萬元/平方米，高檔的公寓如柏悅府售價早已突破8萬元/平方米，而上述6宗地塊的樓面價竟然不到2萬元/平方米。
對此，北京市土地整理儲備中心工作人員表示，CBD核心區的土地出讓主要是從金融功能和產業集聚的規劃點出發的，而且在后期建設、轉讓上都有嚴格限制，確保CBD功能完備、開發合理。
但在業界看來，這無異于一場“國家撒錢”行為。對比之前地價3萬多元/平方米的市場預期，這一成交價格低很多，看似是相關土地部門損失了大量的土地出讓金。
不過，在北京聯達機構總裁楊少鋒看來，盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金，但換來的是未來數十年無法計算的稅收和經濟增長。
更大的“局”還在背后。
據《中國經濟周刊》了解，北京CBD核心區原計劃分期開發，一期推出中服地塊，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，建設用地面積48749.646平方米，建筑面積32.7萬平方米，容積率接近7。而拆分之后，其建設用地面積改為41105.18平方米，建筑面積為58萬平方米，容積率也增至14。
如此一來，盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價只有2萬元/平方米左右，總成交價也高達159.3億元；而如果按照原規劃，即便按照3萬元/平方米來計算，其市值也只有98億元。
對于土地的買賣雙方而言，這看起來是個兩全齊美的結果。
首批“撞上槍口”的地王
這一局面來之不易。
市場分析人士指出，上述6宗地塊平均樓面價只有2萬元/平方米，其實還有一個原因就是，相關土地部門擔心地價太高，掀起房價炒作風聲。
對此，李文杰表示，部分周圍在售企業指望北京CBD核心區再拉高售價的希望基本落空，這有效地扼殺了炒作氛圍。
之前，因擔心CBD核心區地塊成為天價地王而推高中國房價，該地塊交易曾經多次中止。
今年3月15日前后，北京土地市場接連爆出地王，其中大望京1號地成交樓面價高達27500元/平方米。消息人士透露，這一事件引起了中央政府的高度關注。北京市有關方面緊急作出調整，3月19日，北京市土地整理儲備中心公布，將CBD核心區一期中服地塊等地王級的幾個地塊推遲上市。
北京CBD核心區地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月，中服地塊被相關部門列入土地供應計劃。7月，北京市土地整理儲備中心稱，該地塊規劃已上交，即將推入市場。然而不久之后，中服地塊的入市時間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時，該地塊一直沒人購買。
自今年3月份土地市場作出調整后，CBD核心區地塊一直處于蟄伏狀態。直到今年7月份，北京市土地整理儲備中心公布該地塊采取兩輪招標綜合評定的形式進行出讓，并于8月2日舉行了第一輪招投標，數百家企業就CBD核心區地塊的規劃設計提交了投標方案。
11月16日，北京市有關方面首次公布第一階段投標結果，但是令各界詫異的是，此次公布投標結果的名頭只是競標文件的編號，土地市場“隱名”公布競標結果史無前例，謹慎程度可見一斑。
12月7日，CBD核心區地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的第二輪招投標正式進行，另外6宗地塊暫不交易，中信等多家大企業一度為這6宗地塊報價最高達到238億元。
不過從實際結果來看，Z3、Z4、Z6地塊的最終成交價并非最高報價。若論地王的密集程度，類似CBD核心區地塊接連誕生6塊單價接近2萬元/平方米地王的地塊在全國也是十分罕見的。可以想見，隨著CBD核心區另外6宗地塊上市交易，未來這一僅僅11萬平方米的土地上將產生12個地王。
CBD核心區這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日，國土資源部發出通知，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發出后2個工作日內，按規定填寫房地產用地交易異常情況，上報國土資源部和省(區、市)國土資源主管部門，以防止出現高價地，穩定市場預期。這就意味著，CBD核心區近日成交的6宗地塊將成為國土部首批重點監控的地王。
