中國房地產(chǎn)市場已陷入誤讀、誤導(dǎo)、誤判的“三誤”泥淖。如果對此不加以辨別，盡快走出困境，對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行會有不良影響。
4月17日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。消息甫出，樓價沒見回落，股市卻出現(xiàn)了暴跌。股市與樓市對政策的不同反應(yīng)，令投資人愕然。不僅如此，現(xiàn)在，許多地方將房地產(chǎn)新政解讀為是要打壓房價，以遏止房價過快上漲勢頭。
這種解讀，有沒有道理？有，但不全面，更不是關(guān)鍵。關(guān)鍵在于中國的房地產(chǎn)市場早已陷入誤讀、誤導(dǎo)、誤判的“三誤”泥淖。如果對此不加以辨別，很有可能會引發(fā)更多惡果。
首先從誤讀說起。這次國務(wù)院《通知》的目的很清楚，就是要采取多種手段，遏制部分城市房價過快上漲。《通知》特別列出了幾條措施。如，實行更為嚴(yán)格的差別化信貸政策，發(fā)揮稅收對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格限制各種名目的炒房投機(jī)等。也就是說，對投機(jī)性炒房，再也不能姑息。
這是一面。問題的另一面是，要穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)。為此，要增加居住用地的有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的購地和融資監(jiān)管、加大對房地產(chǎn)交易的監(jiān)管力度，在住房問題上要引導(dǎo)居民理性消費(fèi)。也就是說，在維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展方面，也要采取實質(zhì)性措施。
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因此，如果把相關(guān)房地產(chǎn)政策僅僅看做是打壓房價的工具，顯然是一種誤讀。因為，住房在衣、食、住、行等四大民生問題中仍占最大比例，住房消費(fèi)仍將是中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的一大動力。更何況房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、影響的就業(yè)人口多，政府不可能就此阻斷其發(fā)展前程。在這種情況下，如果偏執(zhí)一端，再像以前那樣誤讀下去，是會出大問題的。
這便要談到第二個問題，“誤導(dǎo)”的問題。從這份《通知》及此前出臺的相關(guān)措施看，有關(guān)方面現(xiàn)在已經(jīng)把房地產(chǎn)買賣劃分為投機(jī)、投資和自住消費(fèi)型三類。當(dāng)前政策要打壓的目標(biāo)很清楚，就是要遏止投機(jī)與投資型買賣。然而，在很多地方，這三類買房人被有意無意地攪和在一起。
這種混淆與長期以來房地產(chǎn)市場風(fēng)行的價格誤導(dǎo)有很大關(guān)系。在一些城市，最常見的做法是，某些房地產(chǎn)商將少數(shù)投機(jī)性樓盤炒得很高，以此來誤導(dǎo)自住型消費(fèi)者。地方政府出于短期財政的考慮，也容忍甚至推崇這種炒作。長此以往，使得投機(jī)客等同于自住型消費(fèi)者，從而把房價炒翻了天。
這種狀況在一些房價漲勢驚人的城市特別明顯。由于對投機(jī)客沒有限制，投機(jī)客在信貸和稅收等方面的要求與自住型消費(fèi)者沒有差別，這使得某些房地產(chǎn)商和投機(jī)客就有了合謀的空間，甚至聯(lián)起手來充分利用銀行資金或信貸杠桿拉抬房價牟取暴利，把風(fēng)險最終轉(zhuǎn)嫁到自住型購房者身上。
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多年來，正是由于不少房地產(chǎn)商和投機(jī)客利用這種不分買房者類型的價格誤導(dǎo)，地方政府的放任不管，使得一些城市房價越炒越高，房地產(chǎn)市場越來越畸形，并造成老百姓普遍感到房價難以承受的惡果。出現(xiàn)這種惡果，還與第三個問題有關(guān)，這就是“誤判”的問題。
這種誤判有三大表現(xiàn)。
一是對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展趨勢與短期房價走勢的誤判。由于中國經(jīng)濟(jì)目前還處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的中期，房地產(chǎn)市場從長期看依然是增長趨勢。但問題是，這種長期趨勢被短期化了。一些地方的房價與當(dāng)?shù)乩习傩盏氖杖雵?yán)重背離。這種將長期趨勢短期化的誤判，已成為導(dǎo)致房價離譜的根源之一。
二是對房地產(chǎn)投資特殊性的誤判。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)是投資品。但在中國情況不是這樣。一是因為土地制度不同，二是經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同。住房在中國主要還是消費(fèi)品，而不是投資品。當(dāng)少數(shù)豪宅作為投資品出現(xiàn)時，由于它有稀缺性和唯一性，容易成為投機(jī)者追逐的標(biāo)的物，因此不能成為一個地區(qū)自住房消費(fèi)者的參照物。不幸的是，正是在這一點上，誤判十分嚴(yán)重。
三是對不同類型購房者的誤判。從目前中國居民的收入情況看，購房者有三大類型。一是少數(shù)投機(jī)客和投資客，他們買賣房產(chǎn)以牟利為目的，是市場中最不穩(wěn)定的因素；二是大多數(shù)自住型消費(fèi)者，他們是房地產(chǎn)市場的中堅力量。另外，還有一類是保障性住房的需求者，他們?nèi)藬?shù)眾多，也是房地產(chǎn)業(yè)不可忽視的對象。然而，在這一點上，誤判也十分嚴(yán)重。
總之，誤讀、誤導(dǎo)和誤判，使當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場迷失了方向。只有認(rèn)識到這些問題，才有可能找到化解矛盾的鑰匙，盡快走出困境。（轉(zhuǎn)自上海證券報 亞夫 作者系本報首席編輯）
