中國日報網消息：據南方網報道，“按照現在的競買條件，符合相關規定的房地產企業大約只有8家，金融機構也只有5家左右。”2月2日，SOHO中國董事長潘石屹向本報記者表示，這樣苛刻的條件不符合《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第39號令）中土地公開出讓時不得設置限制性條件的相關規定。
“《商業銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規定，商業銀行和證券公司不得投資非自用不動產，中服地塊的掛牌文件把聯合體中金融機構的范圍設定為中國銀監會、中國證監會和中國保監會批準設立的金融企業，有違反相關法律法規之嫌。”2月2日，一向犀利的華遠地產董事長任志強在接受本報記者獨家專訪時如是直言。
中服地塊似乎正在陷入一場是否觸及“政策紅線”的討伐之中。
根據北京市國土資源局下發的中服地塊掛牌文件，“本次出讓宗地的競買人須為金融機構與房地產企業組成的聯合體，其中：金融機構應為由中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會和中國保險監督管理委員會等國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元人民幣。”
“30億元門檻”困惑
在潘石屹看來，具有一級開發資質的房企可能不在少數，但注冊資本金能達到30億元的卻屈指可數。
“國內民營資本很難達到這個規模，而外資在這么短的時間內追加注冊資本金也基本沒有可能。”潘石屹向記者描述了整個外資進入的過程。“首先必須要有土地，然后去國家發改委立項，經外經貿批復后到外匯管理局驗資并開立賬戶，這個時候才能知道被允許進來多少錢，之后才能到工商管理部門辦理工商執照。”
據了解，中服地塊掛牌的公示時間為2月22日至3月8日。此前，北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠在接受本報記者電話采訪時曾指出，“可以追加注冊資本金，一個星期就能完成。”
任志強也認為，這個時候走追加注冊資本金的路子很難。“特別是上市公司，追加注冊資本金需要通過股東大會以及中國證監會批準，哪有那么容易。”
潘石屹認為，就中服地塊而言，30億元的注冊資本金是橫亙在所有民企與外資企業面前基本不可逾越的困難。“據我了解，目前房企符合條件的只有8家左右，金融機構也就四五家。”
記者也通過多方渠道以及相關資料了解到，2009年中國房地產企業50強中，大約有六家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬科地產、保利地產、遠洋地產、中信地產、北辰實業以及新湖中寶，另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業的注冊資本金也超過30億元。因為銀行業和證券公司不能投資非自用不動產，符合注冊資本金不低于50億元的金融機構基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽以及平安信托。核心提示：就中服地塊而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業面前基本不可逾越的困難。
一個公開出讓地塊的“競買陣營“實際上已成了一組“8家房企＋5家金融機構”的自由組合。
“這個條件可以說非常苛刻。”潘石屹認為，這不符合國土資源部有關土地招拍掛制度的相關規定。
據了解，2007年11月1日開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部第39號令）第十一條規定，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。這意味著通過招拍掛途徑出讓的地塊將不再會出現人為的限制性條件，投資者只要符合在法律、法規規定的情況下都可以參與土地的競買。
任志強也認為，“沒什么道理”。他指出，注冊資本金這個概念是中國計劃經濟產生的結果，以凈資產或者總資產來作為門檻可能更為妥當。
“為什么要金融機構主導？”
土地出讓的掛牌文件嚴謹性非常重要，然而，在任志強看來，這本多達上百頁的中服地塊掛牌文件出現了一個“致命傷”。
“《商業銀行法》和《證券公司管理辦法》都有明文規定，商業銀行和證券公司不得投資非自用不動產，中服地塊的掛牌文件怎么能把聯合體中金融機構的范圍設定為中國銀監會、中國證監會和中國保監會批準設立的金融企業呢？”任志強反問。
《商業銀行法》第43條規定，“商業銀行在我國境內不得投資于非自用的不動產，但可投資于自用的不動產“。2002年3月1日施行的《證券公司管理辦法》第32條規定：“證券公司不得興辦實業，不得購置非自用不動產”。
雖然去年12月25日公布的《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》中，不動產投資被明確劃分為基礎設施和非基礎設施兩大類。但中國保監會主席吳定富今年1月12日在接受媒體采訪時也公開表示，保險資金投資不動產細則有望于近期出臺，屆時保險資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產開發、不允許直接投資商業房地產等項目。
針對于此，有媒體甚至直言，中服地塊競買規則在公然“撞”政策紅線。
而對于金融機構絕對控股聯合體，任志強也頗有微辭。
“誰控股誰主管誰作主。我就不明白，房地產的事要金融機構來管。”任志強指出，房地產業應以房地產專業為主，金融機構又不懂房地產。如果一家房企錢不夠，幾家行不行，奧運場館也是聯合體的操作模式，沒有必要非得金融機構來參與。
任志強認為，與金融機構聯合的競買條件實在說不過去。“掛牌文件中沒有規定聯合體一定是以成立公司的形式存在，只要有協議就能投標，而且只需要聯合體的任何一方參與投村就可以，聯合體各方也是以獨立法人身份各自簽訂土地出讓合同和土地補償協議，加之，即使是成立了聯合體的公司，拿到地后金融機構將股份轉讓行不行。這樣，與金融機構聯合還有什么意義。”核心提示：就中服地塊而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業面前基本不可逾越的困難。
任志強表示出非常納悶，“土地出讓與金融機構有什么關系？”
應該拍賣？
同樣受到質疑的還有中服地塊掛牌的出讓方式。
“像中服地塊這樣核心地段的土地，就應該拿出來拍賣，價格舉得越高越好。”任志強認為，全世界都這樣，核心區域都是高地價高房價。政府可以拿著高地價高房價所創造的收入去做好非核心區域的基礎設施建設以及保障性住房，這樣各得其所。“為什么非要黃金賣一個白菜價格？”
在任志強看來，拍賣方式雖然容易產生地王，但是并不是所有“地王”都不正常。“2009年北京豐臺、長陽這些郊區產生地王，是因為土地供應不足。要是土地供應充足，郊區就不會出現地王。然而，中服地塊這種地塊，即使是土地供應充足的情況下，其核心位置決定了它應該是地王。”而中服地塊的出讓方式和競買條件，恰恰是將最核心地段的地塊作出了限制性，不讓它拿最高的地價。
當記者問及潘石屹如果按照目前的競買條件，中服地塊的成交價會在什么樣一個范圍，他笑言，“那就是50億了，因為符合這個條件的全世界也只有一家。”
根據北京中原三級市場研究部的預測，中服地塊樓面價應突破3萬元每平方米。成交總價應在120億左右。
此外，業內人士也認為，對于如此核心的地塊，政府卻選擇了設定限制性條件和掛牌方式的做法，可能也有難言之隱。
但任志強認為，無論中服地塊最終花落誰家，但就土地一級開發利潤而言，遠洋地產已經是贏家了。
有業內人士算過一筆賬，按照現在50億元的起拍價，該地塊的樓面價已達1．5萬元每平方米，按8％計算，其土地一級開發利潤已有400元每平方米，如果業界預期最終成交價翻倍，那么，遠洋地產在該地塊的土地一級開發利潤也會增至800元每平方米，該項目建筑面積約為32．7萬平方米。如此算來，也會是一筆可觀的利潤。
據了解，遠洋地產在該項目土地一級開發中的投入大約為10億元左右。
（來源：南方網 編輯：歐葉）
