中國日報網(wǎng)環(huán)球在線消息：美國次貸危機的“殺傷力”仍在持續(xù)釋放，越來越多的國際金融機構(gòu)瀕臨倒閉，對可能引發(fā)的全球性金融危機，各國都在積極籌措應(yīng)對。在這個關(guān)鍵時刻，中國如何能夠獨善其身？房地產(chǎn)金融到底應(yīng)當何去何從？中國經(jīng)濟時報記者采訪中國人民銀行研究局研究員鄒平座，以期探究解決、發(fā)展之道。
結(jié)構(gòu)性泡沫與供給不足
鄒平座告訴記者，對于房地產(chǎn)，學(xué)界和管理層有三種觀點：一是房價過高，有明顯的資產(chǎn)泡沫，金融政策應(yīng)當從緊；二是認為房地產(chǎn)有局部泡沫，結(jié)構(gòu)性問題比較突出，應(yīng)當加強監(jiān)管，有保有壓，維護房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定；第三則認為房地產(chǎn)市場不存在泡沫，價格還有上漲空間，金融政策應(yīng)適當支持其進一步發(fā)展。
“弄清這個問題主要看房地產(chǎn)金融市場的需求是不是有效需求。”鄒平座表示，經(jīng)濟學(xué)中的有效需求是指具有購買力的需求，對于房地產(chǎn)信貸而言則是購房者具有還本付息的能力。如果有還本付息的能力，房地產(chǎn)金融市場就不存在泡沫問題，反之就存在泡沫。
那么，中國的眾多購房者是否具有還本付息的能力？我們可以將其分為三類：消費者、投資者、投機者，以進行分析。
消費者來自各種階層，國家機關(guān)和國家企事業(yè)單位的人收入較穩(wěn)定，一般有還款能力，只要不是買房投資和投機，一般能還上房貸；其他企事業(yè)單位的人就難說了，其收入不固定，隨時可能失業(yè)或下崗，一旦如此，就失去了還款來源，特別是經(jīng)濟不景氣的時候，就會形成系統(tǒng)性風(fēng)險。
鄒平座認為，只要中國不出現(xiàn)較大的經(jīng)濟衰退，總體來講，對于消費者的貸款風(fēng)險是較小的。另外，中國政府逐步建立的住房保障體系基本上是為這類人建立，其背后還有國家財政的支持。
投資者如果用自有資金購房，這與房地產(chǎn)金融沒有關(guān)系，不過，會推高房價。如果用自己平時的現(xiàn)金流進行投資，另外還申請銀行貸款，風(fēng)險就比較大了。比如有的人一部分錢在股市，一部分錢買房子，當股市暴跌，他們的需求就變成了無效需求；還有一部分人投資實業(yè)，當企業(yè)失敗時，也喪失還款來源。
至于投機者的貸款不能用信用進行支持。因為他們把自身的投機風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
這樣就有了結(jié)論，房地產(chǎn)金融中存在結(jié)構(gòu)性泡沫，同時也存在結(jié)構(gòu)性供給不足，解決的辦法是優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，增加有效供給，壓縮不合理需求。
高房價的合理與非合理因素
“為什么中國的房價持續(xù)上漲，房價收入比高于其他國家？這里面有合理因素，也有不合理因素。”鄒平座指出，第一個合理因素是中國經(jīng)濟的高增長增加了人們對未來收入的預(yù)期，從而增加了還款的信心。這樣未來的現(xiàn)金流量估計多了，“市盈率”就高了，房價收入比也就高了。
第二是中國人口多，住房需求太大了。中國眾多的人口是其不同于其他國家的大國情。一方面人口多，低收入人群多，待業(yè)者多，說明中國經(jīng)濟發(fā)展空間很大，只要這些人達到小康標準，可想而知，中國需要多少住房；另一方面這些人很多還買不起房子，需要政府的轉(zhuǎn)移支付。所以，對中國房價的判斷，要抓住這個問題。
第三，中國雖大，但人均土地只是美國的1／25，所以房價高。而且最近農(nóng)產(chǎn)品上漲，說明農(nóng)業(yè)用地不能再更多地用于改善住房，土地的邊際成本在上升，吃和住在互相爭奪土地。
第四是中國的文化——中國人講究成家立業(yè)，中國人只要有錢買房就不會去租房，因此，中國住房的私有化率在全世界最高。
第五，人民幣升值一方面增加了國內(nèi)房價的投資價值，另一方面也刺激外國人到中國置業(yè)，以保值、賺錢。
第六是目前物價上漲，房子的成本高了，價格就會漲。同時，物價上漲，儲蓄又是負利率，房子也可以保值。所以，通脹也是房價上漲的一個重要原因。
第七是中國巨大的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的變革。未來還有很多農(nóng)民通過各種渠道到城市生活，住房需求十分巨大。
第八是中國人的金融觀念在轉(zhuǎn)變，開始注重財產(chǎn)性收入。這個因素估計也不小。
上述八個合理因素都是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期特有的現(xiàn)象。然而，不可否認，高房價背后也存在一些不合理的因素。
其一，不合理的心理預(yù)期形成投資和投機的增加，這是泡沫的根源。
其二是房地產(chǎn)貸款發(fā)展過快，各種違規(guī)問題也不少，假按揭、假再按揭和假轉(zhuǎn)按揭等各種違規(guī)貸款助長了房價的不正常上漲，這些貸款要堅決管住。
因此，我們得出一個重要結(jié)論，房地產(chǎn)金融應(yīng)當實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，要優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，一方面支持百姓正常的安居樂業(yè)的住房需求，另一方面要合規(guī)管理，不能向投機者發(fā)放貸款，也不能出現(xiàn)違規(guī)貸款，更不能內(nèi)外勾結(jié)，大炒房地產(chǎn)，提高房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理水平。
房地產(chǎn)業(yè)仍受信貸支持
鄒平座認為，中國能夠從1989年以來實現(xiàn)近20年的高增長和低通脹，與房地產(chǎn)改革和資本市場改革關(guān)系很深。
1989年前后，中國大量儲蓄積于銀行，在供應(yīng)不足的經(jīng)濟環(huán)境中發(fā)生了較為嚴重的通貨膨脹。當時很多人認為中國經(jīng)濟已經(jīng)病入膏肓，但是中國政府隨后推行了住房改革和產(chǎn)權(quán)改革，使大量貨幣購買房地產(chǎn)和股票，讓物價得到了長期的穩(wěn)定。
經(jīng)過20年的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場和資本市場已經(jīng)較為強大，有些人開始抱怨房地產(chǎn)和股市，好像它們是通貨膨脹的罪人。事實正好相反，當前仍要繼續(xù)發(fā)揮它們在吸納購買力方面的作用，在具體做法上要有所提高和創(chuàng)新。
對于房地產(chǎn)市場仍然要大力發(fā)展，要增加房地產(chǎn)市場的層次，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。一個穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場可以吸納大量的流動性。
促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展
那么，金融業(yè)如何支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如何實現(xiàn)房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展呢？
鄒平座表示，房地產(chǎn)金融未來的工作主要將側(cè)重以下幾方面：一是優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)。發(fā)展直接融資，使房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場、信托、資產(chǎn)證券化等方式籌集資金。
對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行科學(xué)分類，支持風(fēng)險小有效益的信貸項目。當前要積極配合國家的房地產(chǎn)政策，支持中小戶型項目和消費信貸，支持政府的住房保障系統(tǒng)的建設(shè)。對房地產(chǎn)企業(yè)要進行嚴格的信用評級，支持信譽好、效益好、資本充足和有發(fā)展前景企業(yè)的發(fā)展。
優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，降低不良貸款比例，增強金融支持房地產(chǎn)的力度，杜絕各種內(nèi)外勾結(jié)貸款、人情貸款。不能一刀切，不能急剎車。要有保有壓，有增有減。
二是提高房地產(chǎn)金融的效率。建立健全有效的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，要摸清房地產(chǎn)企業(yè)的真實成本和利潤，及各企業(yè)的真實信用情況；認真把握貸款客戶的真實情況，發(fā)揮中國人民銀行征信系統(tǒng)的作用，各行相互合作，建立先進的房地產(chǎn)業(yè)管理的技術(shù)系統(tǒng)和新的模式。
三是加強科學(xué)監(jiān)管和內(nèi)部風(fēng)險管理，確保房地產(chǎn)金融的安全。
房地產(chǎn)金融事關(guān)金融安全大局。監(jiān)管部門要建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)金融安全網(wǎng)，把現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查、定期和不定期檢查、會計檢查與信貸檢查等各種科學(xué)的方式相互結(jié)合。
四是加強房地產(chǎn)金融政策的科學(xué)性和預(yù)見性，維護國家金融安全。
鄒平座指出，次貸危機直接打擊了美國房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場下滑將從消費和投資兩個渠道來抑制總需求，很可能促使其GDP在2008年前兩個季度出現(xiàn)負增長。
摩根士丹利全球首席經(jīng)濟學(xué)家羅奇在《財富》雜志上撰文指出，經(jīng)歷次貸危機后，美國貨幣當局應(yīng)意識到，忽視資產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟間的關(guān)系是一種政策失誤。
“我們從美國的房地產(chǎn)金融問題中吸取的教訓(xùn)應(yīng)當是非常深刻的。”鄒平座表示，在通脹背景下，經(jīng)濟增長可能會放緩以及股票下跌形成的財富負效應(yīng)當引起足夠重視。國內(nèi)各個市場是相互連接的，不能孤立地看市場。要防止資產(chǎn)泡沫，更要防止金融風(fēng)險。
（來源：中國經(jīng)濟時報）
