?中國日報網環球在線消息：上個月初，林先生以總價41.3萬元購得九蓮新村33幢的一套二手房。他可能想不到，在此前13年的時間里，這套一室一廳的老房子已有過六任房東，且最初的交易價格，放到現在只夠他買下一個馬桶的位置。
這是杭州房地產市場飛速發展的13年，也是人們買房欲望爆發的13年。在此期間到底發生了什么？為此，我們花了一個月的時間追溯與尋覓，盡量真實地將這套老房子的7次交易經過以及與之相關的人和事都還原出來，通過這個二手房交易案例，也許能幫助你更加理性地看待房地產市場。
13年里被賣了7次
這是一套建于1988年的房改房，總建筑面積39.33平方米，一梯兩戶，南臨文三路。1994年的夏天，杭州某機關單位的普通職工蔣先生花了8000元，領到了一串銅制門鑰匙，成了它的第一任業主。
喬遷新居的第一天，蔣夫人就開始抱怨：“從這里騎車到單位要1個小時呢，晚上回家，文三路黑漆漆的，讓人發慌。”考慮到總價也比較劃算，她最終同意了。
在這套房子里，蔣先生夫婦一住就是5年。在此期間，家門口的那條馬路開始逐漸熱鬧起來，從住處到老婆單位也開通了直達公交車，蔣先生升了職，添了一個可愛的女兒。隨著孩子逐漸長大，一家三口住在一室一廳的房子里已感覺到擁擠。
1999年，經歷了半年多的尋覓后，蔣先生買下了位于慶春路的一套商品房，二室二廳。與以前相比，居住條件寬裕多了。而九蓮新村的那套老房子，從此開始了頻繁交易的歷史。
當年6月，杭州市政府出臺了允許房改房上市交易的規定，這為蔣先生轉讓老房子提供了方便：這套九蓮新村的房子在掛牌數月后，終于在11月初找到了買家：一對新婚夫婦以8萬元買下了它。5年內房價漲了10倍，蔣先生挺高興。
此后8年的時間里，這套房子又經歷了5次交易。算上蔣先生那一次，這套九蓮新村的房子一共交易了7次。
7次交易
社會貢獻不小
根據1999年至今杭州二手房交易稅費的變更，我們為這套房子算了筆賬，結果發現：在7次交易過程中，幾位房東一共交納了69969元稅費。
每次交易產生的交易手續費、中介代理費(由于中介代理費可能有一定的折扣額度，故本文不做詳細計算)等相關費用，則讓相關政府部門、中介公司獲得了一定的經濟收入。
還有些隱性貢獻，無法用數字來衡量。比如，幾位初次置業的房東在擁有了自己的產權房后，生活有了安定感，他們各自在事業上的成就，可都得算上這套房子的一份功勞；又比如，在文三路電子信息一條街發展的初步階段，這套房子起碼為一家電腦公司提供了一個辦公場所，讓該公司邁出了創業的第一步。
“這套房子在13年里的增值過程，實際上是杭州房地產市場發展的真實體現。但是，其房價的增長僅僅是表面現象，通過交易，各種社會資源被盤活，并由此進入一種良性的循環。”浙江大學房地產研究中心博士楊鴻說。
三任房東為了自住
在九蓮新村的這套房子，有3任房東是為了居住而買房。他們分別是第一任房東蔣先生(夫婦)，第二任房東程先生(夫婦)和第七任房東林先生。
另外，這套房子的第四任房東——來自天臺的林女士，也曾在這套房子里住過。但是作為頤高數碼廣場的經營戶，她買房時考慮更多的是方便存放貨物。
第二任房東程先生當時看中的是它的地段：他在保俶路上的一家政府機關工作，看房那天，程先生是從單位騎車過去的，路上僅花了10分鐘。推門進去后看到了里面齊全的家具，對這套房子的第一感覺是滿意的。盡管如此，程先生還是為要不要下單買房猶豫了好幾個月，在這段時間里，他又在附近看了十幾套房子，要么戶型太大、總價高于心理預期，要么地段不如意、離單位太遠。而在1999年，杭州市全年的二手房掛牌量僅為4000套左右，除去部分地處郊區的小區和戶型較大的房源，供他選擇的范圍實在太小了。最終，他還是決定購買這套九蓮新村的二手房。在數次討價還價之后，他以總價8萬元買下這套房子。
入住當天，夫妻倆就制訂了一個三年計劃：先不考慮生小孩，三年內努力工作，爭取換一套大一點的房子。結果，這個計劃到2001年底就完成了：通過銀行貸款，他們買下了城西某樓盤的一套商品房，并于2002年初搬了進去。2002年3月，夫妻倆賣掉了這套九蓮新村的老房子。
到第七任房東林先生買房時，杭州城已發生了翻天覆地的變化。13年前那條偏僻冷清的文三路，如今成了著名的電子信息一條街，電腦市場和專賣店云集；位于文三路中段的九蓮新村成了二手房市場上的搶手貨，身價攀升到每平方米萬元以上，小區里的房源是掛出一套賣一套。
林先生說，這是他決定買房后，第一次去看房。但是當時的情景容不得他多想。那天下午，第六任房東丁先生同時約了6位經紀人帶客看房，買房者的報價過程持續到第二天早上，林先生從其他5位競爭者手中搶得了這套房子，“雖然房子舊了點，面積也偏小，但是花41萬就能買到一套房子，不錯了，我沒得選擇。”
另三任房東為了投資
也有人看中了這套房子的投資價值，
下單買房。
第三任房東——杭州四季青的商戶老張，當時一次性買下了兩套房子，全部用于出租。這套九蓮新村的房子當時購入價為12萬元，被他租給一家電腦公司做辦公場所，月租金800元。當時，九蓮新村的出租房在市場上很緊俏：據翠苑街道九蓮社區黨委書記張建國回憶，2002年時，九蓮新村旁邊已有高新電腦城、頤高數碼廣場、百腦匯等多家專業電腦市場，相關的IT企業也開始紛紛入駐。市場經營戶及一些小型的IT公司，很多都在小區內租房作為倉庫或辦公場所。在九蓮新村里辦公的電腦公司曾多達近百家，儼然成了小型的硅谷。“現在這一帶頗有規模的電腦公司，很多都是從我們小區里出來的呢！”
2003年底，杭州將對二手房交易征收個人所得稅的消息傳得沸沸揚揚。為了避稅，老張要趕在元旦前將這套房子賣掉。當時，文三路電子信息一條街已經開街，這一帶的人氣也隨之暴漲，來自天臺的電腦配件經營戶林女士，迅速以22萬元接手了這套房子。在20個月的租期內，老張賺得約1.6萬元租金，以及10萬元的買賣差價。減去近3000元的稅費及交易成本，九蓮新村的這套二手房，讓老張獲利約11.3萬元。
第五、第六任房東購買這套房子也均屬投資行為。其中，第五任房東王小姐在購得房子后一個月，就將其租給了兩名杭州商學院(現為浙江工商大學)的
畢業生，每月租金為1200元。
2006年7月，杭州二手房市場在“國六條”政策之下風雨飄搖。由于市場形勢不明朗，王小姐以34.6萬元將房子轉賣給第六任房東丁先生。
溫州人丁先生在杭州有多處房產。除九蓮新村的這套外，其余均為期房。從去年7月購得這套二手房以來，他來過杭州十幾次，每次都住在這套老房子里，他說，這套房子就像他的旅館。直到今年二手房行情看漲，他才以41.3萬元賣掉了這間“旅館”。
需要說明的是，王小姐和丁先生在交易時，國家已出臺強制征收營業稅的規定，他們的交易行為都涉及該稅費的征收，分別為19203元和23128元。另外，丁先生還要支付交易總額的1%，即4130元的個人所得稅。加上交易所需要的其他費用，他們的投資行為所得到的實際收益其實并不多，王小姐賺得約5.1萬元，丁先生賺得約3.3萬元。
它為什么會被多次交易
杭州中介協會副會長鄧力說，近幾年杭州的二手房市場發展迅速，像翠苑、朝暉、德勝、采荷等幾個老式小區里，很多房子都曾有過三、四位房東，但是，成交記錄在5次以上的房源就比較少見了。
這套九蓮新村二手房的成交記錄之所以多達7次，是由其自身條件決定的——房子面積較小、房齡也偏老，屬于典型的過渡房，家庭成員超過2人時，就會顯得擁擠，加上房子南面臨街，噪音、粉塵污染也較大。從居住的舒適性上看，它不如一些環境較好的新小區房源。所以在這套老房子里，即便是定居時間最長的蔣先生，也只不過住了5年。
盡管如此，這套老房子在二手房市場上的銷路還是不成問題的。其較低的總價，對首次置業者來說壓力不大，而位于“電子信息一條街”中心區的地段，也很受周邊專業市場的商戶和從業人員歡迎。如此一來，每任房東想要改善居住環境、轉讓這套房子時，大多能順利找到買家。
“九蓮新村的二手房，近年來在市場上一直租售兩旺。由此可見，該小區33幢的這套二手房有著這么高的交易頻率，除了有一定的偶然因素外，還是符合這一區域的市場行情的。”鄧力說。
七個房東都得到了自己想要的
“這套房子的每一次交易，都實現了社會資源的優化配置，每個人都從中得到了自己想要的東西。”浙江大學房地產研究中心博士楊鴻說。
第一任房東蔣先生、第二任房東程先生、第七任房東林先生，都通過購買這套房子完成了自己的首次置業，圓了住房夢。
另外，蔣先生和程先生在換房的過程中，得到了一定的交易差價，并以此買下了更大、更好的房子。如今，蔣先生那套位于慶春路的商品房已升值至約15000元/平方米，程先生城西的那套房子也漲至1萬元/平方米左右。
第四任房東林女士通過這套房子，既解決了儲藏貨物的問題，又達到了暫時居住的目的。
第三任房東老張、第五任房東王小姐、第六任房東丁先生，在投資房產的過程中獲得了一定的經濟回報。
而曾租住過這套房子的某電腦公司及兩位大學畢業生，則在付出一定的租金后，獲得了在省城杭州辦公、生活的一個落腳點。
“從這套房子7次的交易價格來看，前六任房東都沒有因為房屋買賣而虧錢。類似的小戶型房源，市場行情仍是看漲的，所以第七任房東今后交易時也未必會虧本。由此可見，參與交易的每個人，其實都在分享房地產市場在這13年里的增值。”楊鴻說。
裕興不動產執行總裁鄭瑛說，在美國等西方發達國家，二手房多次倒手是很正常的事情，一套房子可能先后住過數位甚至數十位房東，“初次置業者購買面積偏小、房齡也較大的公寓，有一定經濟基礎后再換一套大一點的房子，事業有成者則購買獨幢住宅、別墅或者農場。這一過程隨著社會發展不斷輪回。”她說，這是人們多元化居住需求的體現，也是城市化進程發展到一定程度后必然會出現的現象。
代辦4次交易的經紀人小馬如今成了裕興古墩店店長
在這13年里，這套房子也為杭州的二手房中介帶來了不小的貢獻。
1999年的那次交易，是在杭州房屋置換有限公司(即老牌中介公司公眾房網的前身，老杭州稱其為“杭房置換”)完成的。據操辦經紀人孔灝回憶，這是當年杭房置換代辦的第四例房改房交易，光是辦理相關的審批手續，就花了2個多月時間。如今，孔灝已改行辦起了網絡公司，當上了老總；而二手房交易的整個流程也在逐年簡化，現在，普通二手房買賣，半個月內就能辦完所有手續。
其后，一家不知名的小中介代辦了第三次交易。當時，第三任房東老張還委托這家中介門店將九蓮新村的這套房子出租。該中介門店于2005年4月關門大吉。代辦經紀人施國圳，現轉投杭州某品牌中介公司任寫字樓租賃部主管。而當時每月花800元租這套房子的電腦公司，現已發展成一家頗有名氣的、有近百名員工的企業。
獲益最多的是為此代辦4次交易的經紀人小馬。第四次交易的代辦方換成了裕興不動產，當時一位叫馬艷艷的實習經紀人通過這套房子做成了生平第一單置換業務。“成交那天，我在家唱了一晚上歌，很興奮。”從那一次起，馬艷艷開始與這套房子的每一任房東建立聯系，即業內俗稱的“精耕客戶”。而接下去的數次交易，也都是她一手操辦的。如今，裕興不動產已發展成一家在全國各地有上百家門店的大型中介公司，而那位小姑娘馬艷艷，今年5月已經被提升為裕興不動產古墩店店長。
杭州二手房市場十年大事記
●1998年9月，浙江省第一家專業二手房中介公司——杭州房屋置換有限公司成立，同年成立的中介公司還包括裕興不動產。當年全市二手房成交量為100套左右。
●1999年6月，杭州市政府出臺允許房改房上市交易的相關規定。當年下半年，杭州二手房交易量開始增加，全年交易量接近800套。
●2000年，杭州先后推出了激活二、三級市場等一系列政策，全市新增中介公司近100家。我愛我家、公眾房網等品牌中介于當年相繼進入杭州市場。
●2001年1月1日，杭州允許非杭州戶口的外地人在杭購買二手房。二手房價格從那年開始持續攀升，到年底成交均價約為3100元/平方米。
●2002年初，國家下發《關于規范住房交易手續費有關問題的通知》，二手房交易手續費，由原來的買賣雙方各繳房價的千分之五，改為每平方米6元，買賣雙方各承擔一半。這讓二手房交易的相關費用大大降低。同年出臺的的利好消息還包括“房改房上市無須單位蓋章”和“央行降息”等。當年杭州全市二手房交易量突破萬套，成交均價約為3700元/平方米。
●2003年，21世紀不動產、中原地產、信義房產等外資中介公司相繼進入杭州市場。年底，市場上傳出“從2004年1月份開始杭州將對二手房交易征收20%的個人所得稅”的消息，為了避稅，很多房東轉租為售。該年12月，杭州二手房成交量接近5000套，這一月成交紀錄至今沒有被打破。當年二手房成交均價約為6010元/平方米。
●2004年1月開始，杭州在全國范圍內率先對二手房交易征收20%個人所得稅。政策維持了9個月。從10月份開始，政策所導致的觀望氣氛開始逐漸散去，二手房市場回暖。到年底，二手房成交均價達到7200元/平方米左右。
●2005年6月1日，國家出臺第一輪宏觀調控政策，宣布對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額的5.55%征收營業稅。以此為節點，杭州二手房市場在該年經歷了從熱到冷的轉變。當年二手房成交均價約為8300元/平方米。
●2006年6月，國家強化了營業稅的征收標準，將征收年限從不足2年改為不足5年。同年8月，國家宣布將對二手房交易征收個人所得稅。
●2007年2月1日，杭州宣布對個人轉讓二手房所取得的增值額征收土地增值稅，稅費實行四級超額累進稅率計算，普通住宅免征(而當時非普通住宅成交只占總成交量的10%左右)。到目前為止，杭州主城區的二手房成交均價已突破萬元/平方米。(來源：都市快報)
