大房企首虧陣痛

“五一”后，滬深兩市幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都公布了一季度財務報告。130家企業(yè)中，有92家實現(xiàn)盈利，另外38家公司則在一季度呈現(xiàn)凈利潤虧損狀態(tài)。被視為上市房企第一梯隊的首開股份(600376.SH)、萬通地產(chǎn)(600246.SH)，甚至出現(xiàn)了5年來的首次虧損。

萬科一枝獨秀

據(jù)記者統(tǒng)計，從2008年到2011年，一季度凈利潤虧損的企業(yè)數(shù)量并未出現(xiàn)明顯變化，分別為34家、37家、26家、36家。

分析人士認為，由于2009年全國商品房“賣得特別好”，因此到2010年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤大幅增加，使得一季報虧損企業(yè)減少了11家。而“賣得好”的場面并未再攀新高，加之調(diào)控政策出臺直接導致2011年一季度虧損的企業(yè)重新回到36家。

在今年的一季報統(tǒng)計中，有10家企業(yè)的凈利潤超過2億元。其中萬科A(000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)超過5億元。萬科A一家便達到15.3055億元。相當于排名第二的金融街(8.6524億元)和排名第三的保利地產(chǎn)(6.6973億元)之和。

一位在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的首席財務官對記者置評說：“萬科所體現(xiàn)的是強者恒強的道理。這家企業(yè)的盤子太大，所以每個季度都會有大量的轉(zhuǎn)結(jié)利潤。在一季報中唯獨萬科的凈利潤十分可觀。其余的上市企業(yè)本季度業(yè)績都很是低迷。”

兩大房企首虧

在第一梯隊中，首開股份、萬通地產(chǎn)出現(xiàn)了5年內(nèi)首次虧損的現(xiàn)實。

其中，首開股份一季度凈利潤為-0.1372億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤-540萬元。而萬通地產(chǎn)在報告期內(nèi)凈利潤-0.1861億元，歸屬上市公司股東凈利潤-2300萬元。

在按照上市房企總資產(chǎn)排名中，首開股份、萬通地產(chǎn)分別為第5名和第37名，位列第一梯隊。

細看首開股份的財報，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降低了104.33%。在此期間，由于報告期內(nèi)結(jié)算面積減少導致營業(yè)收入同比減少19.4%。與此同時，由于首開股份在報告期內(nèi)從金融機構(gòu)借款的總體規(guī)模同比增加較多，導致了財務費用同比增長 112.7%，達到1.95億元。而其投資收益由去年同期的9100多萬元降至本期6450多萬元，同比減少了54%。

首開股份在財報中亦承認，正是由于財務費用同比增長較多以及投資收益同比下降而導致了其營業(yè)利潤、利潤總額以及歸屬于母公司所有者的凈利潤都同比減少超過100%。

不過，要求匿名的分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“首開股份一季度業(yè)績不佳，主因應為項目結(jié)算不均衡的原因?qū)е隆Ｒ话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)是在下半年實現(xiàn)。”這位分析人士表示，一季度的數(shù)據(jù)或許并不影響該公司今年的業(yè)績。由于目前的宏觀調(diào)控政策運行時間和強度基本已經(jīng)超過了原本估計，因此很多樂觀的預計或許會因此而無法實現(xiàn)。

萬通地產(chǎn)的一季報中則體現(xiàn)出了更加明顯的降幅。該企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降幅達到3953.14%。公司給出的解釋為：“公司所屬子公司同期達到交付條件的項目有所減少，凈利潤相應降低。”而去年同期，該數(shù)據(jù)也僅為0.1076億元。此外，萬通地產(chǎn)的財務成本也明顯升高。在報告期內(nèi)，公司計提債券利息由年初3500萬元增加到報告期末的6000多萬元，增幅達到71.82%。

萬通董秘程曉唏辯稱，萬通一季度利潤虧損主要是可結(jié)算項目少以及成本過高導致。他在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時預計：“每個季度的交房情況都不盡相同。但是一季度的首度虧損不會對全年利潤產(chǎn)生影響。”

記者查閱發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)的項目主要集中于北京和天津兩地。根據(jù)去年年報數(shù)據(jù)顯示，萬通地產(chǎn)在北京的營業(yè)收入為14.35億元，而天津則達到了33.49億元。眾所周知，萬通地產(chǎn)的產(chǎn)品多為中高端住宅。而這正是目前宏觀調(diào)控政策的重要治理目標。上述分析師置評說：“萬通地產(chǎn)歷年一季度的凈利潤情況都較低。因為萬通大部分項目在第四季度進行結(jié)轉(zhuǎn)，而且一季度也有其特殊節(jié)氣的因素影響。”

進一步分化的開端？

“兩家知名企業(yè)5年內(nèi)出現(xiàn)一季度首虧，這或許只是個別現(xiàn)象。”上述分析師認為，按照中國房地產(chǎn)的客觀規(guī)律和社會心理習慣，一般項目竣工都會集中在四季度。“這也就是為什么萬通地產(chǎn)等企業(yè)會在四季度凈利潤大幅增加。我十分肯定，今年上市房企的業(yè)績還會出現(xiàn)增加，而這只是幅度大小的問題。”

以2011年數(shù)據(jù)為例，首開股份一季度凈利潤為1.2億元，二三季度凈利潤為1.8億元和0.2億元，而第四季度的凈利潤則達到15.87億元。同在去年，萬通地產(chǎn)的一季度業(yè)績也并不“好看”，但是在四季度凈利潤就增加了3.88億元。最終年報呈現(xiàn)的凈利潤為4.72億元。

來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售額同比增幅19.3%，2011年同比增幅達到12.1%；而2010年全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資同比增長33.3%，2011年同比增幅為27.9%。上述分析師表示，“這些預售的商品房大約會于2012年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤進入報表。”

不過，也有人表示出了不同意見。合富輝煌房地產(chǎn)(中國)上海公司副總經(jīng)理趙春雷對《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“盡管一季度為房地產(chǎn)上市企業(yè)的淡季。但是我認為，大型企業(yè)出現(xiàn)多年來的首次虧損或許具有一定的指向性意義。這或許是上市房企進一步分化的開端，但是后續(xù)數(shù)據(jù)是否能夠延續(xù)還是關鍵。”

來源：中國網(wǎng) 編輯：馬原