中指院8月1日發布的百城住宅價格指數顯示，7月份70個城市住宅平均價格環比上漲。值得注意的是，此次價格上漲主要集中于二三線城市，而一線城市房價則相對平穩。

專家表示，中央對樓市調控態度堅決，不少地方開始嚴厲執行相關細則，未來樓市政策仍然延續從緊趨勢。

漲多跌少

七成城市房價環比上漲

中國指數研究院發布的報告稱，7月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8717元/平方米，環比6月上漲0.33%。其中70個城市環比上漲，30個城市環比下跌。與上月相比，環比上漲的城市個數增加25個。而同比來看，全國100個城市住宅均價連續第4個月下跌，跌幅為1.77%，比上月縮小0.13個百分點。

中指院分析稱，總體來看7月百城住宅平均價格自6月止跌后再次環比上漲，且同比跌幅進一步收窄。鏈家地產市場研究部常清告訴《經濟參考報》記者，“從數據來看，7月房價環比上漲的城市較6月有明顯增多，整體上房價止跌態勢已經形成。”

常清認為，造成7月多城價格環比上漲原因主要在于，“一方面是因為成交增長推動價格上漲。7月份多地成交量創調控后新高，短期的供需失衡導致了市場參與者的心理發生轉變，部分恐慌性購房者增加”。另外，則是信貸政策方面的利好效果開始體現。“經過前后兩次降息，利率累計下調0.5%，購房成本降低不僅刺激了購房熱情，對于市場未來預期影響則更為明顯。”

值得注意的是，7月份出現環比上漲的城市集中在二三線城市，且漲幅明顯高于一線城市。數據顯示，7月份北京、上海等十大城市住宅均價為15470元/平方米，環比上月上漲幅度為0.27%，與去年同期相比則下跌2.32%，是連續第7個月同比下跌。尤其是上海，德佑地產研究主任陸騎麟告訴記者，7月全市商品住宅成交面積為78.9萬平方米，與6月突破百萬平方米的成交水平存在較大差距，尤其是7月下半月，成交出現了一定的下行趨勢。

而在住宅價格環比上漲的70個城市中，漲幅前十位的城市依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶(主城區)、烏魯木齊、洛陽等二三線城市，且上漲幅度均超過1%。除此之外，環比出現上漲的其他60個城市中，還有連云港、哈爾濱等12個城市漲幅超過1%(含1%)。

北京中原市場研究部總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，最近兩個月的房價指數基本反映了當下市場的實際情況，全國主要城市的確出現了明顯的漲多跌少現象。而在正常的市場情況下，只要成交量回升，價格肯定會上漲，并不會出現量漲價跌或者量漲價停滯的現象。他進一步表示，“實際上最近幾個月的成交量復蘇已經明顯使得很多城市房價出現上漲，部分城市價格已經接近歷史最高點。”

市場回暖

“降價促銷”活動減少

中指院在報告中稱，除了近期央行連續降息、降準，對首次置業及改善性需求起到一定程度的刺激作用外，“部分品牌房企開發的項目在成交量帶動下，主動調高價格或取消折扣，另一方面，高端市場的走熱也拉高了市場整體價位，使得7月百城價格再次上漲”。

事實上，隨著近幾個月樓市回暖，上半年房企庫存壓力逐步開始減輕。鏈家地產市場研究部根據部分房企披露的年中財報分析發現，在3月以來的市場回暖背景下，房企去庫存效果與年初相比已經有明顯提升，并且經營壓力也開始緩解。

中原地產張大偉也認為，成交量持續走高是開發商敢于提價的主要動力。根據中原市場研究部統計數據，“7月份全國主要城市的成交量再創新高，全國主要54個城市簽約量接近28萬套，比創下兩年來新高的6月份26.1萬套的成交量進一步上漲了7%”。

上海易居房地產研究院高級研究員蘇艷稱，目前房地產開發企業基本熬過了資金最緊張的時點。“若下半年房企資金狀況進一步緩解，將會對樓市產生更積極的影響，房企投資信心也會明顯增強，而樓盤降價促銷的動力則會相應減小。”

蘇艷告訴《經濟參考報》記者，當前房企融資環境正在持續改善。受國內經濟超預期下滑的影響，全年穩增長的壓力加大，貨幣政策趨于放松。“尤其連續兩次降息標志貨幣和信貸政策的實質性放松。雖然開發貸依然偏緊，但房地產開發企業融資環境總體上將有所改善。另外，首套房貸款利率優惠等也有利于個人購房貸款的申請。”

“如果房企資金狀況緩解，在樓市回暖的同時作用下，房價下跌可能性將會減小。”蘇艷進一步預測，自2011年三季度之后，不少開發企業陷入了資金困境，紛紛打折促銷以回籠資金。“預計不少房企下半年將減小打折促銷的幅度，甚至轉而提價，這對于國家抑制房價反彈的調控措施，是一種考驗。”

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《經濟參考報》記者表示，雖然房企資金狀況緩解，促使漲價沖動，但是在政策高壓下，如果繼續提價，一方面會引起政府出臺更嚴厲、更行之有效的調控政策，另一方面，消費者從恐慌漸漸冷靜下來后，客觀判斷市場未來趨勢，若價格漲幅明顯，則會選擇繼續觀望，最終使企業得不償失。

政策趨嚴

地方相繼表態調控從緊

中山市決定自8月1日起執行新的公積金貸款政策。內容包括，“二套房首付比例提高至6成。貸款利率上浮10%，貸款額度降到30萬元。其次，暫停發放三套(含)以上個人住房公積金貸款”。

常清告訴記者，“從目前的趨勢看，二三線城市相對寬松的公積金政策有進一步收緊的可能。”公積金政策整體從嚴，或將促使部分能力不足且需求不緊迫的購房者暫緩購房，對于消費者的心理預期產生較大影響，尤其是在當前市場上漲走勢明顯的情況下，從嚴的政策促使消費者購房情緒逐漸平穩。

宏觀政策趨緊信號愈加明顯。日前，國務院宣布對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。中國銀監會主席尚福林也指出，今年下半年，銀監會將堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。

7月27日，上海發布《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》，進一步重申堅持調控政策。7月31日，北京市住建委相關人員亦表示，北京下半年將繼續從嚴執行住房限購政策，并透露，針對5、6月份樓市量價齊升情況，住建委已臨時采取了對企業的約談和告誡，在商品房預售審批過程中進行價格引導和監督。

業內人士認為，中央層面近期的頻繁表態已經對此前“微調不斷”的地方政府起到一定震懾作用。尤其是國務院7月24日發布通知稱，相關部委將對16個省(市)房地產市場調控進行督察，進一步推動政策措施落實，抑制投機投資性需求，鞏固房地產市場調控成果。

接近住建部的人士透露，此次重點是檢查住房限購措施執行情況，差別化住房信貸政策執行情況，住房用地供應和管理情況，稅收政策執行和征管情況。對落實房地產市場調控政策措施有偏差、不到位的，國務院督查組將督促進行整改。

顧云昌表示，地方由于財政壓力，動作頻頻。此次督查，一方面顯現中央對調控的決心不僅在口頭，而且也在落實，另一方面，再次釋放堅決執行房地產調控的強烈信號。督察組已經檢查到的省份，山東、河北、湖北等在聽取督察組意見后已經表示，“對發現的問題將高度重視，舉一反三，盡快整改到位，繼續嚴格執行國家房地產調控政策。”

“政策趨嚴會抑制開發商的漲價沖動，增加其降價壓力。”德佑地產研究主任陸騎麟認為，上周末上海頒布 了 旨 在 嚴 格 執 行調 控 的 “ 滬六條”，雖然并未提出新的調控政策，但是在樓市成交已經出現一定下行趨勢的情況下，有效抑制開發商的漲價沖動，增加其降價壓力。

“中央層面釋放的多次信號再次影響了消費者的預期。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“市場真正看到中央層面的調控決心，以致部分已經動心的消費者，重新回歸到繼續觀望的隊伍行列。因此，下階段成交量將在逐步趨穩的同時上浮，價格方面將在短期內維持小幅上下震蕩。”

來源：經濟參考報  編輯：馬原