十大城市首現(xiàn)同比下跌，新一輪降價(jià)潮呼之欲出

中國(guó)指數(shù)研究院1日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關(guān)注的是，北京等十大城市平均價(jià)格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，在中央政府表態(tài)將繼續(xù)維持樓市調(diào)控的背景下，今年樓市開局冷清，無論是商品住宅還是土地成交均陷入冰點(diǎn)，在庫(kù)存、資金等多重壓力的共同夾擊下，樓市新一輪“降價(jià)潮”呼之欲出。

開局

房?jī)r(jià)下行探底

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，百城住宅價(jià)格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1 .16個(gè)百分點(diǎn)，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個(gè)城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個(gè)城市同比漲幅在10%以內(nèi)。

1月有22個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，下跌城市個(gè)數(shù)比上月增加2個(gè)。其中，蕪湖下跌5 .68%；寧波、重慶(主城區(qū))、無錫等16個(gè)城市跌幅介于1%至5%之間，另外5個(gè)城市跌幅在1%以內(nèi)。

另據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，1月十大城市住宅均價(jià)為15565元/平方米，環(huán)比上月下跌0.15%。具體來看，僅深圳、重慶(主城區(qū))兩個(gè)城市略有上漲；其余8個(gè)城市均環(huán)比下跌，其中，武漢 、廣 州 跌 幅 較 大 ，分 別 下跌0.34%和0.30%，北京、南京和杭州跌幅介于0.1%至0.3%之間，天津、上海、成都跌幅小于0.1%。

同比來看，十大城市平均價(jià)格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個(gè)，較上月增加1個(gè)。其中，上海跌幅最小為0.18%，杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%至3%之間；重慶(主城區(qū))跌幅最大，為4.06%。其余4個(gè)城市同比上漲，北京同比上漲0.71%；武漢、深圳、廣州漲幅介于1%至3%之間。

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2012年1月，恰逢元旦和春節(jié)兩個(gè)假期，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來傳統(tǒng)淡季，開發(fā)企業(yè)推盤熱情降低，但由于庫(kù)存不斷攀升，宏觀調(diào)控環(huán)境仍不放松，降價(jià)仍是多數(shù)企業(yè)的理性選擇。據(jù)1月調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，盡管百城價(jià)格環(huán)比跌幅略有縮小，但多數(shù)城市降價(jià)項(xiàng)目逐漸增多。從區(qū)域來看，降價(jià)仍以供應(yīng)量較大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣項(xiàng)目為主，近期降價(jià)趨勢(shì)逐漸向內(nèi)城蔓延。此外，降價(jià)項(xiàng)目多以新開盤項(xiàng)目為主，為吸引更多購(gòu)房者，新項(xiàng)目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔?shì)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2012年初買賣雙方的觀望情緒更加濃厚，預(yù)計(jì)今年初期的淡季會(huì)有所延長(zhǎng)，而迫于庫(kù)存和銷售壓力，開發(fā)商低價(jià)跑量的可能性增加，房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步下行。

慘淡

資金鏈深度承壓，開發(fā)商集體缺錢

房?jī)r(jià)加速下行和樓市成交量持續(xù)低迷息息相關(guān)。當(dāng)前，北京、上海等一線城市樓市仍處于“嚴(yán)寒期”。來自數(shù)家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2012年1月上海新房成交1783套、21.3萬平方米，環(huán)比回落62.7%、63.3%，同比分別下降79.8%、79.7%；供應(yīng)面積為10.4萬平方米，環(huán)比下降89 .5%、同比下降80.4%；2012年1月上海市新房供銷水平皆為近六年新低。

另據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，1月，北京市共成交期房住宅4016套，成交面積36.57萬平方米，環(huán)比上月分別下降69.7%、69.4%；現(xiàn)房住宅共成交457套，成交面積5.52萬平方米，環(huán)比上月分別下降76.1%、73.1%。期房與現(xiàn)房共成交4473套，成交面積42.09萬平方米 ，環(huán) 比 上 月 成 交 套 數(shù) 減 少了70.5%，成交面積下降了70%，同比去年同期，成交套數(shù)、面積分別減少了61.3%和66.6%。元月商品住宅成交量降至七年來新低。

與銷量大幅下降相伴的是庫(kù)存的持續(xù)高企。截至2011年12月底，中原監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目的庫(kù)存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標(biāo)桿房企的庫(kù)存量增加約7成。而全國(guó)商品房待售面積在2011年年底則達(dá)到27194萬平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18.0個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)10大典型城市商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫(kù)存量，增長(zhǎng)約40%。

銷售受阻、庫(kù)存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)開始加速以股權(quán)和項(xiàng)目換取現(xiàn)金。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億，相比2011年同期的9宗31億的規(guī)模上漲了120%。

中原地產(chǎn)分析稱，貸款難度大，銷售萎縮，已經(jīng)使得大部分企業(yè)出現(xiàn)了資金難題，不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)實(shí)屬不得已的“斷腕”求生。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前全國(guó)性的信貸依然呈現(xiàn)緊縮。特別是在大部分城市銷售萎縮、庫(kù)存積壓的情況下，開發(fā)商再面臨融資渠道收窄的影響將越來越大。

“開發(fā)商現(xiàn)在是集體缺錢”，北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“自元旦以來，開發(fā)商資金鏈已經(jīng)開始明顯緊張。這種情況在去年12月上半月還不明顯，之后隨著歲末年終房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況的不景氣，資金開始普遍吃緊。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時(shí)各類資金來源都面臨增長(zhǎng)乏力的情況。一方面，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；此外，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，在今年難以大幅增加。他預(yù)計(jì)，2012年的資金來源不容樂觀，估計(jì)只會(huì)有8%左右的增幅。

預(yù)判

樓市醞釀新一輪降價(jià)潮

1月31日召開的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

周畢文說，國(guó)務(wù)院再一次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持基本調(diào)控政策不動(dòng)搖，這是一個(gè)非常明確的方向，說明限購(gòu)要持續(xù)一段時(shí)間。“在這段時(shí)間，對(duì)開發(fā)商而言并沒有別的出路，降價(jià)促銷是唯一的選擇。”

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉持同樣觀點(diǎn)，他認(rèn)為政策對(duì)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)節(jié)近期內(nèi)仍不會(huì)放松“所以加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流的迫切需要。”

根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院針對(duì)北京市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1月份北京一手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為4475套，與去年12月份的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了71%，與去年1月份同期的網(wǎng)簽量相比大幅下跌了61%。

價(jià)格方面，1月份北京純商品住宅成交均價(jià)為18300元/平方米，環(huán)比去年12月份的均價(jià)下跌了19%，與去年同期成交均價(jià)相比則下跌了21%，為近兩年以來月度環(huán)比最大降幅。

“市場(chǎng)仍然普遍存在著買漲不買跌的心理，所以開發(fā)商現(xiàn)在很尷尬，降價(jià)不一定賣得出去，但不降肯定是死。”周畢文說，“對(duì)消費(fèi)者而言，春節(jié)前后則是最好的出手時(shí)機(jī)。”

中原地產(chǎn)則分析認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控繼續(xù)維持一定力度已經(jīng)是大概率事件，特別是信貸繼續(xù)偏緊已成定局。在大形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2012年對(duì)大部分開發(fā)商來說，出售部分項(xiàng)目或者股權(quán)的交易將會(huì)非常普遍，預(yù)計(jì)規(guī)模股權(quán)交易全年很可能突破千億，而房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)全部交易額很可能突破3000億。

“預(yù)期在6至12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還可能有10%至20%的下調(diào)，而且一線城市對(duì)全國(guó)的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房?jī)r(jià)下調(diào)過程中也會(huì)明顯影響全國(guó)。”張大偉分析說，一線樓市拐點(diǎn)已經(jīng)明確，房?jī)r(jià)下調(diào)可能繼續(xù)加速。

楊紅旭認(rèn)為，2011年9至10月全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，至今仍在下跌通道中。在中央一再堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，政策面上半年不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，而這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信心無疑是一次重大打擊。為了加快回籠資金，不少開發(fā)企業(yè)都將加入降價(jià)促銷陣營(yíng)。他預(yù)計(jì)，價(jià)格下跌的持續(xù)時(shí)間將會(huì)超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：于姝楠