房地產市場在2014年末出現企穩跡象之后，2015年能否繼續回暖受到市場廣泛關注。由中國社科院發布的住房綠皮書《中國住房發展報告（2014-2015）》指出，2015年房價將以軟著陸為主，限購政策可能全面退出，一線樓市有望在下半年出現復蘇。從長期來看，房地產市場將呈現時間更長、速度更慢、程度更深的L形調整，中速增長或將成為樓市未來發展的新常態。

調整仍是樓市主基調

中國樓市的全面下行趨勢在2014年逐步得到確認，一二線和三四線樓市走勢分化顯著。中國指數研究院發布報告指出，2014年我國房地產市場步入調整期。受早期拿地、新開工量較大影響，市場供應量增加，需求入市放緩，在供大于求的壓力下，房價結束2013年的上漲趨勢，大多數城市住宅均價出現下跌，不同城市價格走勢分化明顯。

在當前整體呈現疲軟的大背景下，繼續調整將是今年樓市的主基調，房價很難在短時間內大幅反彈。城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書主編倪鵬飛表示，今年住房市場將呈現雙重分化的趨勢：首先，一二線和三四線城市的分化調整，一二線城市需求旺、消化快，調整時間較短；三四線城市需求弱、供給多、消化慢，調整時間較長。其次，短期調整和長期調整的分化。從目前的局勢來看，仍存在短期調整的可能性，而長期的調整則需要很長一段時間。在雙重分化的狀態下，調整難以走出衰退的態勢，整體呈現出乏力表現。不過，部分一二線城市，特別是一線城市的調整和回暖在2015年有可能實現。

去庫存仍是首要任務

事實上，在系列政策微調的推動下，一線樓市成交量在2014年四季度迎來“暖冬”。中原地產研究中心統計數據顯示，去年12月，全國54城市合計住宅簽約套數達到31.8萬套，創下2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到5.37萬套，環比上漲幅度達到38%。

對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，樓市自去年10月份成交量開始反彈之后，12月份更是創下新高。因此，可以認為整個大城市的成交量已經開始明顯復蘇，最低迷的時候已經過去。

然而，樓市成交量在2014年底出現的“翹尾”，并未完全緩解市場存量巨大的庫存壓力，樓市基本面尚未出現實質性好轉。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市去庫存化周期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場去庫存化周期在15個月以上，市場基本面表現欠佳的城市仍占大多數。

中原地產首席分析師張大偉認為，2014年最后兩個月的沖刺，大部分企業完成年度目標情況并不理想。預計后續公布業績的房企完成年度任務的比例更低，全年完成年度任務的企業占比較少。2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎，房企在今年的經營策略將以平穩去庫存為主。

限購政策或將全面退出

在樓市低迷之際，全國各地陸續給限購限價的調控政策松綁，46個曾經出臺限購令的城市，如今僅剩北上廣深及三亞5個城市仍在堅守。而去年底有關上海即將放松限購政策的傳言，更讓市場對一線城市全面退出限購令產生期待。

在倪鵬飛看來，一二線城市房價今年繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的5個城市有望在年內全面放開。有專家指出，樓市將更多地通過市場價格而非行政手段調節市場供求。

“今年一線城市放松限購的可能性是存在的，但全面取消的可能性不大。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，即使北上廣深等一線城市取消限購，這一政策對房地產市場整體的影響也是微乎其微的。

事實上，即使限購令全面實現松綁，樓市也難再現過去“黃金10年”的高速增長。倪鵬飛認為，密集救市政策的推出雖然對緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下，即便政府強力刺激，房地產市場也將風光不再。因此，為應對住房市場的調整，政府首先需引導市場預期，加強宏觀調控，穩定住房消費；其次，要加快改革，為市場發揮決定性的調節作用創造環境；最后，要培育新的增長點，發揮房地產對經濟增長的促進作用。