2014年中國房地產進入深度調整期

2014年，房地產市場不再是繼續2013年的輝煌，而是突發轉向，房市悲觀情緒蔓延。此外，房地產調控也不再針對于房價，而是轉向強調政府在增加住房供給的責任和市場化改革中的經濟功能。那么與中國經濟息息相關的房地產市場，究竟是會泡沫破裂，促使宏觀經濟硬著陸，還是會繼續發展，中國應怎樣面對已經進入調整的市場，多位業內人士，在2014中國發展高層論壇“房地產市場與宏觀經濟穩定”分論壇上給出了建議。

佐藤康博：中國應避免操之過急擠泡沫防止出現日本似崩盤

對于中國樓市泡沫，有人認為會是第二個日本，那么對于已經歷過泡沫破裂的日本來說，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為中國樓市雖然城市之間存在著差異，但整體上并沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會成為泡沫。

“日本是上世紀80年代后期到90年代初期經歷了房地產泡沫。”佐藤康博介紹到，以東京為例，東京市中心的房地產由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開始快速上漲。隨后1987年，土地價格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。

他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來的這場房地產泡沫在進入90年代后便迎來了破裂。

對于日本泡沫產生的主要原因，佐藤康博認為，有三個要素導致了泡沫，第一個是長期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長期的金融寬松。當時日本是靠貨幣寬松政策來消除日元升值帶來的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經濟增長后繼發力，同時美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿易赤字。第二，人們對內需和房地產升值的預期過高，居民和公司對日本經濟信心滿滿，因此他們不斷地花錢和投資，而同時寬松的貨幣政策又持續，使得大家對于房地產過度投資甚至是投機，遠遠偏離了實際的需求，這也使得房價快速地上漲。第三，銀行大規模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地產大量的放貸同時也接受了房產抵押貸款，企業不僅向銀行借貸也在市場上進行其他的融資，因此他們會把大量的資金投入到房地產市場。

佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對房地產放貸；推出房產稅加速促使房地產泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的經濟和房產市場就陷入了長期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬億日元。

對于現階段中國房地產市場，佐藤康博認為，雖然中國整體上看并沒有發生像日本80年代那樣強烈的價格上漲，但如果不加以控制就有可能會成為泡沫。要避免過高的期待值。我們需要避免采用過度的刺激政策。因此，他建議，中國在注意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時，要有序地推動利率市場化，從而避免實際利率倒掛狀態的長期持續是非常必要的。但是，也不能操之過急擠泡沫，因為日本就是因為實施了房地產融資總量限制快速上調利潤利率等操之過急的緊縮措施導致了長期的經濟疲軟。

張玉良：房地產5至8年仍將維持較快增長

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，當前對于房地產行業有不同的聲音，有人認為是轉折點，有人認為會崩盤，但我認為中國房地產至少在未來5到8年間會像今天的天氣一樣非常好。

張玉良表示，現階段中國房地產特點是，一線城市產業、資源聚集度仍在不斷加強的背景下，人口快速聚集。但面對有限的供應時，房價則有可能仍會小幅上升。但三四線城市，產業發展不夠健康，人口凈流出比較大，供應過剩，但若大幅度控制，地方債、影子銀行都會因這個問題而波及。

“在城市分化的同時，產品也在分化。”張玉良說，在各方因素的影響下，住宅地產增長速度在放緩，有些城市放緩得更快，與此同時，產業地產卻正以較快速度增長。

張玉良認為，有一些問題確實應該值得高度地重視，例如一些城市，以及一些企業出現的風險現象。

“我們應該用市場的力量把它完善好。”張玉良說，過去過多的行政調控有些違背了市場規律的調控，未來調控將更市場化，這樣在刺激調整完善中讓這個市場更釋放。“總之我認為當前的市場在未來五到八年依舊很健康，但發展也會與問題并存。”

宋林：市場處于調整期政府應減少微觀干預

“今年房地產已經進入到調整期，我相信這個調整期是健康的，過了調整期中國房地產行業會更加健康地發展。”華潤(集團)有限公司董事長宋林表示，要相信市場的力量。政府應在宏觀經濟層面、社會的層面、市場的公開公平公正的法制環境上多引導市場而不是干預微觀的行為。

宋林說，對于房地產這樣既關系到民生又關系到宏觀經濟的發展的特殊行業，應該用三個維度來看。第一，短期與長期的關系問題。房地產短期的發展目標跟長期發展目標的關系問題。第二，局部跟全部的關系問題，中國市場比較大，差別化比較明顯，往往從行政干預容易一刀切，在中國北上廣深的市場是非常畸形的房地產市場，不能代表中國總體的房地產市場。第三，房地產行業跟宏觀經濟乃至金融體系的關系。

“房地產的特殊屬性決定其是宏觀經濟晴雨表。”宋林說，從國家來講，房地產調控的終極原則應該是讓這個行業平穩健康穩定地增長是核心要素，避免大起大落，宋林認為，建立保障房長效機制是未來重點。一方面，保障房差別化，從政府來講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權的問題，政府可能基本上要用財政收入來投入建廉租房，當然這不能用簡單的投資回報的角度來看，提供基本人的居住權的問題。另外，保障房的建設要和商品房良性互動。商品房的健康與否，是保障房的基礎。也就是說商品房本來是給中高端人士的完全市場化的方式，這是資源二次配置的一個有效途徑，也就是讓有錢人買好房子和貴房子，通過好房子和貴房子通過稅務機制轉化為政府作為保障房的資金來源，這樣形成一個良性的互動，這樣保障房才能有長效機制，否則長期下去保障房的持續的發展的能力是受到影響的。

任興洲：中國住房市場出現分化未來應實行分類調控

國研中心市場經濟研究所所長任興洲表示，當前中國住房市場出現了新的階段性趨勢。第一，增長速度放緩或者說增速換擋。但這是房地產持續十幾年的高速增長以后，規律性地開始回落。第二，供求關系發生了明顯的變化。第三，區域市場分化。這個分化表現在銷售土地市場以及房地產企業都表現出分化的特征。“這種分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任興洲表示，我們計算經濟較好的江蘇省，它的整體的全省的大多數的地方的住宅的去庫存化率已經長達15到16個月左右，所以整體上是發生了變化，當然分化有人口聚集的因素，產業布局的因素當然也有供求的因素。第四，雙軌供給形成。一邊是政府承擔起主導的保障功能，另一方面，市場配置資源的決定性作用。

而對于現階段房地產市場的風險，任興洲認為，一方面，在投資增速回落的過程中對經濟增長、地方財政、地方債務的影響需要控制。另一方面，市場分化的過程中要注意三四線城市產能過剩的危機和一線城市的危機。最后，應注意房地產的資金問題。

任興洲表示，在這樣的背景下調控的思路一定會轉變———分類調控。與此同時，發揮地方政府作用，保持房地產金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。此外，著手建立長效機制。梁倩