在學區房備受熱捧的今天，杭州重點學區的二手房價格可謂居高不下。比如西湖區學軍小學的學區房，即便是一套上世紀80年代初的60平方米小戶型，目前的成交價大多在220-250萬元之間，單價在3.8萬元/平方米左右。相比之下，建筑年代2001年前后的崇文公寓，單價也只是4.5-4.8萬元/平方米，并沒有貴多少。但由于這些新建商品房戶型面積要大得多，總價自然也就高得離譜，這讓不少家長望而卻步。在這樣的市場背景之下，以較低的總價購買一套“迷你”學區房，為子女獲得一個入讀重點學校的名額，成了一些家長的首選。

在過去，這些小戶型很少受關注。可以想象的是，30平方米左右的房子，一室一廳一廚一衛，一家三口根本難以在此生活學習。且由于房齡較老，這些房子有不少還是走破式的。有的廚房走破，有的衛生間走破，更有少數房子廚房和衛生間同時走破，在這樣的房子里生活，多不方便可想而知。不過，相比誘人的就學名額，這些現實問題根本就算不了什么。不少購房者前往中介門店詢問，一開口就問：“有沒有總價低的，面積小一些無所謂。”小戶型學區房一旦出現，有的購房者幾乎一點都不關心戶型、樓層、朝向，只關心總價。

沒有最小只有更小

“商教苑采荷二小學區房，29平方米，一室一廚一衛。”近日記者從網上的二手房信息中找到了這套房子，杭州21世紀金筑店經紀人小武告訴記者，前幾天他跟房東確認過這套房子，面積確實只有29平方米。進門就是廚房，然后是衛生間，里面就是房間，沒有客廳，這是他迄今為止經手的二手房源中，面積最小的一套。不過他同時向記者表示，面積如此之小的房子非常緊俏，他得再次向房東確認，這套房子是否還在。

記者搜索到的二手學區房信息中，這套還不是面積最小的。“馬塍路，文三街學區，稀缺小戶型。”二手房獨立經紀人小張告訴記者，這套房子面積只有23平方米，位于馬塍路8號，最早的時候是某單位宿舍，后來就成了房改房，剛于上周成交。小張還告訴記者，這一帶的房子還有更小的，僅為20平方米。

事實上，20平方米還不能成為杭州面積最小學區房紀錄。記者了解到，目前二手學區房成交記錄中，最小的面積僅有10余平方米，可以說放下一張床之后整個房間就滿滿當當了。“如果你已經是杭州戶口，哪怕面積再小，只要房子三證齊全，就能夠落戶。”小張說，雖說這樣的房子面積小而且房齡普遍偏老，房貸上面會有很大問題，但并不影響子女落戶，很多購房者更愿意選擇一次性付款。

成交速度接近“秒殺”

杭州我愛我家文三路店經紀人小尹告訴記者說：“現在買小戶型的客戶很爽快，基本上就是看一眼，就買下。”在今年5月份人居展期間，一位房東來掛了一套桃園新村的房子，屬于保小的學區，面積僅26平方米左右，并且是一套廚、衛雙走破的戶型，報價65萬元。房源出來當天，就有許多客戶希望當即前去看房。但由于房東下午有事外出，無法看房，需要第二天看房，因此不少客戶打算第二天一早再來。但有位女士不停地打電話給經紀人，希望當天先去看一看，即使晚上遲一點也沒有關系。在客戶的一再要求下，經紀人和房東多次溝通后，當天晚上9點多前去看房。這位客戶上樓之后，并沒有仔細觀察房子的相關情況，見房東在場，立刻要求簽訂購房意向書，價格也幾乎沒有討價還價。見客戶這么誠心要買房，房東也就爽快答應了，馬上辦了手續。第二天，其他不少客戶都后悔自己下手太慢。

這種“迷你”學區房，成交速度也非常快，堪稱“秒殺”。掛牌后立刻被出售的現象，現在是越來越多。馬塍路一套32平方米的房子，當天掛牌，當天被出售；文二新村一套30平方米的房子，當天掛牌，第二天被出售；文三新村一套34平方米的房子，當天掛牌，第二天被出售。不少經紀人都感嘆：“秒殺的速度也太快了吧，都沒有來得及驗房就出售了。”

在這種即掛即售的熱銷背后，小戶型均價也是水漲船高，特別是成套戶型，單價更是直逼高檔住宅。今年6月，文二新村一套30平方米的小戶型，由于格局、裝修都非常不錯，空間利用率相當高，成交的單價超過4萬元/平方米。經紀人小尹說：“目前重點學校周邊的小戶型如果是走破的格局，價格相對要便宜一些，單價2萬多元也能成交。但如果是成套戶型，單價要高出一大截。盡管如此，由于面積小，總價并沒有高得離譜，在市場上還是大受歡迎。”

新房也開始流行瘦身

上世紀80年代房子面積普遍偏小，再加上很多單位宿舍房改之后成了商品房，由于這些歷史原因，如今出現這樣一些“迷你”學區房，也就不足為奇了。不過，如今一些新建的學區樓盤，部分房源也出現了瘦身趨勢。

“53平方米精裝小戶，求是學區，總價僅百萬元。”8月12日，萬科西溪蝶園推出108套小戶型房源。89平方米緊湊三房或者寬綽兩房，這是當前新建開發樓盤的主力戶型，而像萬科西溪蝶園這樣的超小戶型實屬罕見，以至于不少人都認為這批房源是40年產權的酒店式公寓。事實上這批房源全都是70年產權，可以落戶，就近入讀求是分校。事實證明這種超小戶型的學區房，非常具有市場競爭力，開盤當天108套房源就被搶購一空，大量沒買到房子的購房者，正在焦急等待下一批房源。

無獨有偶，廣宇東承府近期也正推出一批50余平方米的小戶型房源。“價格比較實惠僅1.2萬元/平方米，總價也就60多萬元，再加上是采荷教育集團學區，這幾天銷售形勢很不錯。”廣宇東承府售樓處的銷售員告訴記者，購房者除了一部分過渡性剛需之外，很大一部分就是沖著低總價學區房而去的。而在更早之前的保利江語海和金地自在城(也全都是學區房)，分別推出過56平方米和40多平方米的小戶型，對市場的震動也非常大。

“從居住舒適性而言，這種超小戶型肯定不能算是好產品。設計之初可能也沒有過多考慮滿足市場的學區房需求，更多時候是為了使整個項目符合規劃，而作出的一種無奈之舉。但是從目前的市場反應來看，這種超小戶型卻占據了市場的有利地位，這也是值得開發商思考的。如果是學區房，原本打算設計一批60-70平方米的小戶型，倒不如索性做成更小的40-50平方米戶型，這或許更能滿足當下市場的學區房需求。”金地集團東南區域營銷管理中心總經理沈鋒明認為，從這一角度而言，“迷你”學區房可能會成為一種流行趨勢。

專家提醒

就讀名校

還要其他條件

雖然“迷你”學區房并不影響落戶，但是這樣的房子很難滿足三口之家的居住需求，這是肯定的。從某種意義上說，購房者愿意去買這類房子，是高價學區房催生出來的畸形現象。如果僅僅是為了獲得入學資格而并不實際入住，這將有可能遭遇一些現實麻煩。

“學校選擇生源的時候，首先要滿足‘房戶一致’的學生。但如果‘房戶一致’的學生數量超過招生計劃，那么學校就要進一步設置條件。如果某人在杭州擁有兩套或者兩套以上房子，且其他地方的房子面積要比本學區之內的這套房子大，那么按照規定他的子女就應該就讀另一房子所在學區的學校。”西湖區教育局教育科科長陳為民告訴記者說，如果購買“迷你”學區房的人并非只擁有一套房子，就會遇到這一問題，雖然現實中這樣的幾率并不高。

“此外，學校還會入戶調查，核實學生和家長實際居住情況。只有二三十平方米的房子，一家三口是很難住得下的，一旦發現并不實際入住在該房，就有可能取消入讀資格。”陳為民提醒說。

也有一些購房者認為，只要在學校入戶調查期間艱苦幾個月應付過去，等孩子取得入學資格之后立刻就把房子轉讓掉。對于這樣的動機，陳為民覺得也不太現實：“按照規定一套學區房原則上只允許一個小孩入讀(雙胞胎以及合法二胎等情況除外)，如果這個入讀資格已經被之前的購房者子女占用了，那必須要等到他(她)小學畢業，也就是說至少要6年之后。這樣一來，即便想把房子賣了，也有可能一時找不到買家。”(記者蔣敏華 余麗)