在趨嚴從緊的樓市調控中，房價曲線改變了十幾年來單一的只漲不跌的軌跡。以偉業我愛我家副總裁胡景暉為代表的一方，堅定認為今年七八月會迎來“剛需斷檔期”，樓市新一輪低谷將再現；而地產大鱷任志強卻認為，下一輪房價將迎來高增長。進入博弈期的北京樓市，真相如何？

帶著諸多疑問，在剛過去的七八月交替的兩周時間里，北京晨報記者一行6人分別深入到京城十大成交熱點區域，走訪成交活躍的在售樓盤和二手房項目為樣本進行調查，結果發現，北京房價如今已不再是全面飄紅，部分區域漲價也是“有條件”的。

最抗跌和跌最狠的區域先回漲

樣本區域：通州、方莊

以暴漲暴跌著稱的通州樓市，被視為北京房地產走勢的風向標。北京晨報記者走訪發現，經過近一年暴跌的通州樓市已經止跌，尤其最近兩月二手房價格以月均千元的速度回漲，達到16000元/平方米；一直以來采取“以價換量”策略的在售新盤，也開始收緊優惠折扣。不過，相比2011年初的歷史最高點，目前區域內的房價還有不小的降幅。

有CBD后花園之稱的通州，頂著新城規劃的光環成了房價伸縮幅度之最。而與之最具可比性的區域之一要數方莊地區，也是最早受益于軌道交通便利發展成為樓市熱點板塊的地方。北京晨報記者調查發現，方莊二手房7月份均價在2.8萬元/平方米左右，比4月份的2.5萬元/平方米上漲了3000元。據房產經紀人介紹，目前方莊房價已回到歷史最高點，借助于成熟的配套和優越的地理位置，方莊有了“跌的時候后跌、漲的時候先漲”的“抗跌”頭銜。

城區房漲價必綁“稀缺資源”

樣本區域：交道口、崇文門、萬柳

“十二五”期間，北京三環內不再新增住宅用地，這成為三環內住宅增值的最大“理由”。據調查，城區內房子增值、保值的最大關鍵因素則必綁周邊的稀缺資源：學校、公園、商業繁華程度等。以東城區交道口、崇文門和海淀區萬柳為例，回遷房均價在3.4萬元到3.5萬元/平方米；商品房則從一般的3.8萬元/平方米的均價，上升到6.5萬元到8.5萬元/平方米高檔住宅。記者調查發現，作為最貴的學區房區域——萬柳板塊，最貴小區的房價能賣到10萬元/平方米。

記者走訪發現，以往都是由于炒房客的轉手頻次，一步步推高了房價。如今，房東則是因惜售房子，以小區最新賣出一套房子作為參考價而賣房，按照中介的說法：“學區房不是一下都提上去的價格，而是賣出去一套提一次價格，最終提升了區域均價。”

南北樓市冷熱不均

樣本區域：大興、房山、北苑

上周，保利地產聲明稱，位于北京大興的保利春天里一、二期產品“與國家公布的經濟適用房3%至5%的利潤水平相當”，不存在價格上漲40%一說。記者在保利春天里售樓處現場了解到，項目開盤前最大優惠能達到8萬元一套，但這一折扣在逐步收緊，看房人卻依舊熙熙攘攘。剛經歷過大雨洗禮的房山，也沒能阻擋人們去買房。

在大興、房山的多個在售項目，售樓處都是一片繁榮景象。但如果和北苑板塊的項目相比，則不能同日而語。記者調查發現，房山、大興多數項目都已經蓄客很久，處在集中簽約的階段，部分銷售人員也坦言挖掘新增客戶不容易。而在北苑地區，多數項目已賣得只剩下了超大戶型。尤其在北苑買兩居，無論是單價2.6萬元/平方米的二手房，還是單價3萬元/平方米的新房，都因量少而不易買到。據了解區域行情的售樓員透露，“北苑房源緊張，有錢也不一定買到房，還要靠關系”。

漲不動房價漲租金

樣本區域：望京、花鄉

“非主流”現象如今也開始在房地產市場上演，漲和不漲的區域幾近平分秋色。在這一輪樓市調查中，北京晨報記者第一站就遇到了已滯漲一月有余的花鄉區域。雖然年底才通10號線地鐵且未來幾年還有天壇醫院進駐，然而早已透支上述配套優勢的花鄉，加上區域內在售新盤少得都難找到競爭對手，如今房價沒了上漲動力。目前區域內的二手房價格相比歷史最高點還有2000元/平方米的差距。“買賣不旺租賃火”是中介行話，花鄉區域也不例外，一套普宅兩居的房子月租金已漲到3600元至4000元，與兩年前相比漲了近1000元。

同樣漲不動房價的還有望京區域。遠洋、保利都曾在這里巨資高價拿地，如今卻都低價入市。記者走訪發現，如今望京區域房價在4萬元/平方米上下算是相對穩定，但租金大漲。以普通一居室為例，月租金都超過4000元。把望京區域當成是“第二個CBD”看待的望京居民，受益于大批企業進駐產生的附加值，并不在乎房價漲跌，而是迎來了“收租子”的好時代。

晨報記者 王麗婭(晨報記者 劉映花、孫春祥、陳瓊、姜樊、韓元佳對本文均有貢獻)