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深度剖析：2011年房價大跌恐怕只是“鏡花水月”
2010-12-03 07:51:24 來源：證券日報 誰是樓市泡沫幕后推手 真正推高房價的，在劉元春看來，是房地產市場的供需失衡的現狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴重”，供求失衡引致房價上漲。當這一預期形成后，交替作用下房價投資投機行為出現。劉元春還拋出一個疑問，在完全的市場經濟環境下，供需失衡引起套利行為出現本是一種正常現象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態。但是，目前投資投機行為已經有引致房地產市場“泡沫化”的風險，原因又何在？ 在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業用地、商業用地存在政策上的不一致。而現如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。 業內普遍認為，存在房地產市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認為，過高的利潤空間往往意味著風險。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們去冒險，包括萬科在內。 即使在市場普遍認為政府此輪調控是“超預期”的，而樓市“新政”也力求對開發商資金流進行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預售款被監管？不怕，還有房地產信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權質押、轉讓，或以債權收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發行一只規模高達17.46億的集合信托產品。而有業內人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態，其經營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產市場游走，想趁機分一杯羹。 “地王”再度涌現之專家看法 在人大經濟學院副院長劉元春看來，“地王”再度回歸，是一種正常的現象。他認為這一方面說明房地產開發商的資金還談不上緊張，而流動性過剩的大環境下，資金涌入土地市場不過是資本逐利的正常表現而已。至于所謂“逆勢躁動”一說，劉元春認為此次樓市調控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場的利益相關方，出現調控政策執行不力、陽奉陰違的情況亦屬平常。 華創證券地產分析師楊現領，在接受《證券日報》記者采訪時則指出，地王的再度出現有兩個信號意義：其一是從開發商的角度看，地王本身即代表著他們對未來市場的判斷，這是一種市場行為，預示著資金流狀況較好的開發商對后市仍積極看好，布局未來；其二是從政府調控的角度看，歷次調控之所以難以有效抑制房價，根本原因即在于地價難以下跌，地方政府對土地財政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當前地方政府“以土地經營城市”的理念未能改變之前，房地產調控也只能是階段性的，調控的壓力也將持續存在。 各地“地王”逆勢躁動，表明部分房企的確“不差錢”；同時，似乎也昭示著調控之路愈發漫長修遠。 樓市調控徘徊在“疏”“堵”之間 《史記·夏本紀》篇記載，帝堯之時，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對洪水進行治理。據傳，鯀以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州動亂。而其子禹受命治水后，順應規律，以一個“疏”字訣，歷經十三年的時間治水成功，開山拓地之余也對各地情形進行了解，能夠因地制宜而終平定天下。 “疏”與“堵”，因手段不同而致結果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來，“限購令”以及阻止過剩的流動性進入到房地產市場可以說起到的是“堵”的效果—— 住建部副部長仇保興言簡意賅的概括了“調控難”的6大原因：一是城鎮化發展帶來的對住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；四是房產持有環節稅收的制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區經濟發展不平衡。 上述問題糾結在一起，“限購令”并不能長期阻擋中國人民購房的熱情，更何況各地“限購令”已快到期？而流動性過剩只能引導而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動性尋找一個“池子”，只是尚無結論。似乎可以這樣認為，對流動性過剩采用“疏導”的辦法，可謂長遠之計，只是實施要相對困難，短期內尚無良策。 而劉元春在接受記者采訪時指出，調控政策應以打擊投資投機性需求為主體，恢復房地產的制度型功能為目標。但是，如果政府不能夠使得房地產市場的供求關系出現逆轉的話，“短期的行政政策很可能最終以失敗而告終。”他更進一步地表示，短期內，依靠調控手段將房價“平移”下來，政府需進一步的進行供給放量，為未來進一步的制度調整留下空間，應該說，“在一種策略上來講，是必要的。”問題的關鍵在于，政府能否大規模的供地以及政府能否進行深入的制度改革。 “而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對平衡的情況下實施才會有效。” 多部委聯手出擊調控樓市地產商為何應對有術 “4·17”新“國十條”出臺之際，房地產市場并未有如今的反應。顯然的，市場與公眾都低估了政府對此輪房價快速上漲的決心。 住建部副部長仇保興，在中國城市科研會住房政策和市場調控專業委員會成立大會曾表示，我國房地產調控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。 只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調控效果仍舊差強人意。房市量升價不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地熱情，“躁動”不止。
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