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樓市“賭漲”情緒再度高昂 央行可能再次加息
2010-11-02 10:50:49 來源：經濟參考報 隨著四季度集中推地期的到來，部分熱點城市土地市場又趨活躍。1日，保利、萬科等知名房地產開發商紛紛現身第三度出讓的廣州金沙洲地塊競拍現場。最終，該地塊被深業南方以22.1億元收入囊中，并創造了新的區域最高價。 事實上，新一輪調控出臺以來，部分大型房企在土地市場依舊頻繁出手，接受《經濟參考報》采訪的多數業內人士認為，優質地塊數量的增加和資金鏈的相對寬松使得開發商，尤其是實力雄厚的大型房企熱情高漲，“賭漲”情緒再趨高昂。不過，業內人士提醒說，近日有關部門的表態透露出調控并沒有松動跡象，土地市場變數仍存，開發商資金鏈也將面臨更為嚴峻的考驗。 怪哉大型房企頻頻逆市拿地 1日下午，經過逾百輪爭奪，第三次出讓的金沙洲地塊——白云區金沙洲B3702A-06地塊最終由深業南方以22.1億元收入囊中，據測算，樓面地價達8350元/平方米，創造了新的區域最高價。現場消息人士向《經濟參考報》介紹，保利、萬科等知名房地產開發商悉數到場并積極參與了此地塊的爭奪。 這樣的情形與幾天前上海10月最后一場土地拍賣會再現搶拍如出一轍，十幾家房企競相角逐工業園區富力東側地塊，最終，旭輝集團以4.57億元競得，成交樓面地價為8160元/平方米，溢價率達193%。 自9月底樓市新一輪調控政策出臺之后，上海、深圳、廈門、福州、寧波、杭州等多個城市紛紛出臺調控細則，“限購令”、商品房預售資金監管制度等相繼實施。再加上加息等宏觀調控政策的影響，樓市回暖勢頭戛然而止，多個城市成交量出現較大幅度下滑。 但是，政策面的利空和成交量的萎靡并未阻擋房企拿地的腳步，尤其是金地、保利等大型房企最近的拿地舉動可謂分外惹眼。 就在上海出臺“限購”細則后的首次土地拍賣會上，金地集團便以高達328%的溢價率力挫十幾家企業競得上海航頭中心鎮A1儲備地塊，折合樓面地價10500元/平方米。另據相關統計數據，同一周內，保利地產分別在杭州、南京、成都和南寧連續拿地，共計面積為75.5萬平方米、成交價達396905.5萬元。 “一般第四季度都是政府推地的高峰時段，這是拿地的一個很好契機。”美聯物業全國研究中心主任徐楓表示，最近部分熱點城市土地市場進入集中推地期，一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優質地塊將進一步促進開發商的拿地熱情。 數據顯示，1日，廣州迎來新一輪樓市調控后的首個推地潮，共推出7幅地塊。在此之前，上海10月28日公開出讓12宗地塊，次日，武漢市也推出了19宗地，約1400畝，其中包括10宗純居住用地和6宗商住用地。 此外，相對合理的地價也是吸引開發商頻頻出手的原因。根據國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規劃院近日發布的2010年第三季度全國主要城市地價監測報告顯示，三季度全國105個主要監測城市地價總體水平為2805元/平方米，一線城市地價增幅持續回落。 上周在預售款監管趨嚴、融資受阻的共同作用下，各地土地市場底價成交頻現。據中原對國內十二個城市土地監測數據顯示，上周滬、穗、深、津、寧、杭、長春等七個城市共有15幅住宅用地出讓，除上海、天津、南京3個城市有4幅宅地溢價成交外，其余宅地均以底價成交，整體溢價率只有15%。 “從企業角度來看，它有不斷拿地的需求，而相對合理的地價有利于實現其自身利益最大化。”中廣信地產服務機構事業一部總監卞明在接受《經濟參考報》采訪時說。他進一步表示，開發商拿地都是有其背后的市場邏輯的，目前市場變化是結構性的，并不是所有地區和產品都受到新一輪的調控政策的影響，分區域來說，二三線城市受到的影響要小于一線城市。不同產品來看，寫字樓、別墅等項目受到的影響要小于普通商品住宅。 賭漲開發商有人期待市場的“春天” 事實上，房企頻頻出手拿地的動作，更加直接的原因是雖然受制于融資渠道的限制資金鏈仍然偏緊，但由于今年8、9月份樓市成交量回升，地產公司現金流較前兩個季度略有寬松，而剛剛披露完畢的上市公司三季報也證實了這一點。 WIND統計顯示，2010年第三季度，按申萬一級行業分類，剔除ST類個股后，可比較的129家上市地產公司平均資產負債率為61.2%，與去年同期持平。四大地產龍頭中，萬科A、保利地產、金地集團和招商地產資產負債率分別由去年同期的67.3%、68.7%、69.5%和59.7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析師表示，地產公司的負債率上升主要源于預收款項的大幅增長。以金地集團為例，三季度末公司預收款項163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，真實資產負債率為47.27%，比上半年下降4.99個百分點；而保利地產扣除預收款項后，真實資產負債率為44.68%，比中期期末降低0.02個百分點。 從單季數據來看，2010年第三季度，按申萬一級行業分類，有可比數據的135家地產公司經營活動現金流量凈額合計為-55.1億元，而在今年第一季度和第二季度，這個數值分別為-393.4億元和-444.2億元。“萬保金招”則分別為83.1億元、-27.6億元、31.2億元和-2.4億元，而在今年二季度，這個數值則分別為-27.1億元、-83.3億元、-11.3億元和-12億元。環比來看，上市地產公司的現金流狀況得到了明顯的改善。 中郵證券一位分析師對記者表示，上市地產公司而之所以選擇在這個時點出手頻頻拿地，主要是對后市預期仍持樂觀態度。銀河證券地產行業分析師潘瑋也表示，目前地產公司拿地主要集中在二三線城市的優質地段，這些都屬于稀缺資源，只要房地產市場不出現特別大的波動，這些低端的房屋不愁賣不出去。 除了看好樓市長期發展前景外，還有一個主要原因便是悲觀情緒的減淡而與政策對賭的情緒增加。一位業內資深人士向《經濟參考報》透露，近日與多位開發商交流時發現，相當一部分開發商現在的心理是與政策對賭，而正是這樣的“賭漲”心理極大地支撐著拿地信心。“他們普遍認為，一年半載之后調控力度會松很多，因此只要熬過明年春節，市場的春天便會到來。” 難撼政策不會出現松動 雖然相當一部分開發商力“賭”政策回暖，但新近傳出的政策信號并沒有松動跡象。 國土資源部執法監察局近日公開了首次按照監察部、人力資源和社會保障部、國土資源部三部門《違反土地管理規定行為處分辦法》即15號令啟動的土地違法問責時間表。按照部署，今年9月開展評估驗收工作，并根據檢查結果啟動問責。執法監察局有關負責人表示，問責正在走最后程序。各地將在11月5日前向國土資源部上報補充調查結果。 不僅如此，國土資源部有關負責人還指出，從今年起，將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開、竣工的地塊信息，對信息上線和實地核查不落實的，將通報掛牌，督促整改查處。國土資源部還將加強與有關部門協調，抓緊研究解決變相炒地和上市房地產公司土地監管問題。 最近又有消息稱，銀監會有關負責人強調，要管控好部分行業和企業的信貸風險，尤其要切實抓好地方政府融資平臺貸款風險管控，同時對房地產貸款風險保持高度關注，嚴控大型房企集團貸款風險。 業內人士普遍認為，土地市場的變數在增加，不排除后續政策跟進的可能，以過高溢價率拿地應謹慎。分析師表示，由于今年8、9月份樓市成交量大幅上升，地產公司銷售回款出現了大幅增長，其現金流得到了明顯改善，但由于樓市調控以來銷售增長的整體頹勢，房地產上市公司的資金鏈雖較前兩個季度略有寬松，卻仍處于偏緊狀態，再加上地產融資受限短期內難有改觀，因此，在房企大力撒錢拿地的同時，未來的資金鏈條也將面臨越來越大的考驗。 數據顯示，雖然上市房地產公司現金狀況環比有所改善，但從同比數據來看，其第三季度經營活動現金流量凈額仍較去年同期的124.3億元存在較大差距。此外，上市地產公司前三季度經營活動現金流量凈值為-884.2億元，而去年同期則為547.9億元，相差逾1400億元；前三季度上市房企現金及現金等價物凈增加114.8億元，僅為去年同期的13.5%。 此外，以保利地產為例，“三季度末該公司長期借款達471億元，而貨幣資金為137億元，公司財務費用將顯著增加。”國都證券地產研究員鄒文軍表示，“由于股權融資受限，預計該公司將繼續加快周轉回籠資金以降低財務成本。” 潘瑋預測，雖然9月銷售量的大幅上升使得回款明顯增加，但地產公司拿地的動作也越來越大，由于地產融資目前仍受到較大限制，同年初相比，未來地產公司資金鏈趨緊的狀態將越來越明顯。 來源：經濟參考報王濤 吳黎華 編輯：楊鑫
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