一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開發(fā)銷售而稱雄全國市場，如果按這種說法，萬科的銷售量占其土地儲(chǔ)備量的比值必然大于全國房企的銷售量占全國房企土地儲(chǔ)備的比值，換言之，萬科的銷售量占全國房企銷售量的比值必然大于萬科土地儲(chǔ)備量占全國房企土地儲(chǔ)備的比值。
比如在2010年發(fā)展計(jì)劃中，萬科表示，預(yù)計(jì)2010年新開工建筑面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。而在2009年底，萬科的儲(chǔ)備土地建筑面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲(chǔ)備總量占比高達(dá)三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠(yuǎn)快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。
據(jù)萬科公布，今年前9個(gè)月，萬科的銷售額達(dá)到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷售額高達(dá)3.19萬億元，那么今年前三季度萬科的市場占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬科的土地儲(chǔ)備最多是全國房企土地儲(chǔ)備的2.28%，也就是說，全國房企擁有的儲(chǔ)量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。
即便是以內(nèi)地上市房企儲(chǔ)備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。
囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則？
日前，一份據(jù)稱是由國土資源部制定、并交由銀監(jiān)會(huì)的“囤地黑名單”在坊間流傳。
該“黑名單”指全國存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實(shí)確實(shí)處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤置地等。
這份名單并沒有得到官方的承認(rèn)，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點(diǎn)之一就是：航母級(jí)企業(yè)萬科是否在列。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬科也難逃囤地之嫌。萬科2009年年報(bào)指出，萬科天津東麗湖項(xiàng)目占地270萬平方米，建筑面積高達(dá)191萬平方米，截至2009年底，該項(xiàng)目尚有146.5萬平方米建筑面積的土地未開發(fā)。
事實(shí)上，該項(xiàng)目早在2004年就已經(jīng)開始動(dòng)工。以該項(xiàng)目2010年計(jì)劃開工11萬平方米、竣工9萬平方米的速度估算，未來還需要近14年的時(shí)間才能開發(fā)完畢。
也就是說，對于這個(gè)項(xiàng)目，其絕大部分土地可能長期都會(huì)處于閑置狀態(tài)。
一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對土地進(jìn)行分期開發(fā)、或者對一個(gè)項(xiàng)目中某一地塊長期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲(chǔ)備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場供應(yīng)減少。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱的萬科都有囤地行為，只能說明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴(yán)重。
其實(shí)，相比較其他開發(fā)商，萬科的情況已屬好的，許多房企存在項(xiàng)目整體處于長期閑置的情況。
