中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：國(guó)際知名房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)商仲量聯(lián)行4月8日發(fā)布第一季度廣州地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告。 該報(bào)告分析指出：由于整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，市場(chǎng)的復(fù)蘇加快，加上亞運(yùn)效應(yīng)逐漸體現(xiàn)，廣州商業(yè)地產(chǎn)漸趨活躍。零售商鋪、甲級(jí)寫字樓、物流園等需求復(fù)蘇明顯，租務(wù)漸趨活躍，租金下跌壓力減小；豪宅市場(chǎng)整體成交和新推貨量均下跌，但由于新政對(duì)樓市的影響有限，在買家預(yù)期樓價(jià)繼續(xù)攀升的情況下，需求上升；而不以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，將為行內(nèi)帶來(lái)更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)。
仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，本季度我們看到一些大型跨國(guó)企業(yè)在華南地區(qū)的策略部署，說(shuō)明華南地區(qū)的戰(zhàn)略地位日益顯現(xiàn)。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加上亞運(yùn)會(huì)的推動(dòng)，盡管存在壓抑樓市政策的不明朗因素，我們相信，廣州商業(yè)地產(chǎn)在今年將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
商鋪市場(chǎng)
報(bào)告指出，受益于目前廣州優(yōu)質(zhì)商鋪較低的空值率和品牌零售商不斷增多的需求意向， 2010年第一季度租金加速上升，環(huán)比增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，受去年基數(shù)比較低的因素影響，租金值則基本與去年同期持平。
隨著廣州居民消費(fèi)的不斷增長(zhǎng)，品牌零售商積極開(kāi)展擴(kuò)展計(jì)劃，以提高市場(chǎng)占有率，整體購(gòu)物中心保持低空置率。
出于對(duì)新興零售商圈的看好，外資與本土百貨公司相互競(jìng)爭(zhēng)位于珠江新城的大體量項(xiàng)目。年內(nèi)將有多個(gè)大型購(gòu)物中心落成，新商場(chǎng)無(wú)論在商場(chǎng)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣及定位都吸引了大量國(guó)內(nèi)國(guó)外不同類型的連鎖店，預(yù)租情況理想，特別是即將進(jìn)駐的商戶中，有多家是首次進(jìn)駐廣州，反映出2010年內(nèi)外資零售商對(duì)廣州市場(chǎng)充滿信心。商場(chǎng)空置率持續(xù)下降，零售商對(duì)優(yōu)質(zhì)商鋪需求的增加，體現(xiàn)了零售商已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)看好。
亞運(yùn)會(huì)今年在廣州舉行，預(yù)計(jì)會(huì)吸引大量旅客及帶動(dòng)本土的消費(fèi)。零售商也愿意籍此增加品牌的知名度和產(chǎn)品銷量，當(dāng)中體育品牌、休閑服飾及餐飲娛樂(lè)行業(yè)尤為明顯，他們會(huì)有進(jìn)取的開(kāi)店計(jì)劃，租金也因此受帶動(dòng)而上升。
仲量聯(lián)行廣州及深圳商鋪部主管林世松表示，“預(yù)計(jì)天河商圈將受惠于大量的旅客及新落成的大型購(gòu)物中心，租金會(huì)有較明顯的升幅。”
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇支撐內(nèi)外資企業(yè)的擴(kuò)充需求復(fù)蘇，帶動(dòng)廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租務(wù)市場(chǎng)。第一季度，廣州國(guó)際金融廣場(chǎng)的出租率高達(dá)到99%。
本季度，新供應(yīng)量較少，有限的新供應(yīng)量以及新大廈相對(duì)較高的提前進(jìn)駐率持續(xù)降低整體空置率至15.2%。鑒于租務(wù)市場(chǎng)較上季度活躍，本季度凈吸納量上升至約5萬(wàn)平方米，整體甲級(jí)寫字樓租金輕微上調(diào)1%。
今年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，約56萬(wàn)平方米新供應(yīng)量均趕在在亞運(yùn)前完工。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖認(rèn)為，“隨著大量新增的供應(yīng)落成，業(yè)主壓力加大，租戶導(dǎo)向型市場(chǎng)漸強(qiáng)。業(yè)主為吸引租戶搬遷和挽留租戶，市場(chǎng)將進(jìn)入租金拉鋸狀態(tài)，將有利租戶談判，租金短期內(nèi)尚未走出下降周期?！?/div>
工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)
2010年第一季度廣州工業(yè)物業(yè)的國(guó)內(nèi)需求持續(xù)攀升。全球出口市場(chǎng)改善，珠三角制造業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇，廣州出口出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。同時(shí)，受惠國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改善，本地零售商對(duì)物流園的租務(wù)需求也顯活躍。物流園方面，首季整體空置率持續(xù)下降至12.4%，租金環(huán)比微升1.2%。
在經(jīng)歷全球金融危機(jī)的低潮期后，三大外資物流地產(chǎn)巨頭普洛斯、安博置業(yè)和嘉民集團(tuán)在2010年第一季度表示希望進(jìn)入或追加在華南市場(chǎng)的投資；同時(shí)幾家大型國(guó)內(nèi)投資開(kāi)發(fā)商在第一季度也表示有計(jì)劃投資華南工業(yè)市場(chǎng)。普洛斯率先加速布局中國(guó)珠江三角洲地區(qū)。今年二月，普洛斯投資管理（中國(guó)）有限公司和中山市西區(qū)辦事處簽訂投資意向協(xié)議，共建普洛斯中山物流園區(qū)。據(jù)普洛斯方面預(yù)期，首個(gè)項(xiàng)目最快能在今年年底建成。預(yù)測(cè)未來(lái)兩年在這些物流地產(chǎn)企業(yè)的帶動(dòng)下，華南市場(chǎng)物流市場(chǎng)相對(duì)活躍。
產(chǎn)業(yè)園方面，政府相繼出臺(tái)政策吸引總部經(jīng)濟(jì)落戶。在政策優(yōu)惠的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園進(jìn)駐率上升，特別是近期科學(xué)城正式啟動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，其進(jìn)駐率大幅改善。產(chǎn)業(yè)園租金一季度環(huán)比上升0.6%。
仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部經(jīng)理張寧分析，預(yù)期全球出口市場(chǎng)改善將刺激珠三角出口市場(chǎng)復(fù)蘇，這將帶動(dòng)廣州物流園市場(chǎng)。在預(yù)期空置率改善和需求增長(zhǎng)的情況下，租金2010年有望上升。政府加大對(duì)服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的政策扶持力度，這將鞏固產(chǎn)業(yè)園需求。
豪宅市場(chǎng)
報(bào)告指出，第一季度，由于一、二月份樓市新政策不明朗，買家和發(fā)展商觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致整體豪宅新推貨量和成交量均下跌。該季度豪宅新推套數(shù)為409套，銷售套數(shù)為495套，環(huán)比分別下跌79%和58%。
“兩會(huì)”后樓市新政對(duì)市場(chǎng)調(diào)控力度溫和，對(duì)市場(chǎng)信心的影響不大，買家開(kāi)始重新進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)期樓價(jià)短期內(nèi)將繼續(xù)攀升，推高資本值環(huán)比上升7.8%。隨著樓價(jià)保持上升，三月份購(gòu)買需求逐漸回升。租務(wù)市場(chǎng)方面，天河中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的豪宅租務(wù)市場(chǎng)需求有回升的趨勢(shì)，帶動(dòng)租金保持平穩(wěn)，租金環(huán)比微升0.6%。
預(yù)計(jì)2010年全年豪宅新推貨量約為5,000套，比去年下降23%。隨著發(fā)展商在第二季度加大推貨量和以及需求回升，預(yù)料成交量將有所放大。但是，市場(chǎng)對(duì)政府在下半年加大樓市調(diào)控力度的憂慮仍然存在，預(yù)料全年整體樓價(jià)走勢(shì)將保持大致平穩(wěn)和窄幅上升的趨勢(shì)。
仲量聯(lián)行廣州戰(zhàn)略咨詢部主管唐文杰指出，由于市場(chǎng)對(duì)土地需求維持殷切，預(yù)料地價(jià)在短期內(nèi)仍將在高位運(yùn)行。準(zhǔn)備出臺(tái)的“勾地”政策對(duì)于壓抑樓價(jià)上漲影響不大。
唐文杰建議：一，政府在“勾地”過(guò)程需增加透明度；二，審慎考慮“勾地”地價(jià)，以平抑地價(jià)繼續(xù)不理性高漲；三，土地供應(yīng)多元化，并配合城市軌道交通發(fā)展，滿足不同層次的住房消費(fèi)需求；四，建議“勾地”制度與現(xiàn)行土地拍賣制度并行，互補(bǔ)長(zhǎng)短。另外，對(duì)于增加限價(jià)房供應(yīng)，唐文杰認(rèn)為，措施對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧起到一定作用，雖然對(duì)今明兩年整體供應(yīng)量影響不大，但市場(chǎng)增加對(duì)豪宅供應(yīng)減少的憂慮。
投資市場(chǎng)
預(yù)計(jì)政府年內(nèi)將出臺(tái)更多偏向從緊的政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，業(yè)內(nèi)投資意欲相對(duì)謹(jǐn)慎。另一方面，由于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)不明朗的因素增加，或許為投資者帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì)。
國(guó)外投資者例如國(guó)際投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)基金等在中國(guó)積極尋找投資機(jī)會(huì)，住宅項(xiàng)目由于市場(chǎng)需求大、投資回報(bào)率高而頗受青睞。盡管國(guó)外投資者相對(duì)去年較為活躍，但目前國(guó)內(nèi)投資者仍然主導(dǎo)投資市場(chǎng)。
受國(guó)家政策影響，不以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企需要退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些企業(yè)需要處理、轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中遠(yuǎn)集團(tuán)宣布下屬二級(jí)子公司中遠(yuǎn)香港集團(tuán)在半年內(nèi)退出所間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司約8%的股權(quán)。仲量聯(lián)行廣州投資部經(jīng)理劉裕通表示，“預(yù)計(jì)此類變動(dòng)將為行內(nèi)帶來(lái)更多的并購(gòu)機(jī)會(huì)，一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將受發(fā)展商、投資者關(guān)注。”
市場(chǎng)前景
仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平總結(jié),“隨著珠三角洲及國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步改善，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然看俏。寫字樓需求將會(huì)隨國(guó)內(nèi)及外資機(jī)構(gòu)擴(kuò)充而有所上升，唯龐大新供應(yīng)將仍然抑制租金上升空間。住宅市場(chǎng)則仍然視乎政府經(jīng)濟(jì)及房屋政策方向而定，年內(nèi)或會(huì)出現(xiàn)波幅，但整體樓價(jià)仍然看漲。整體而言，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)，健康發(fā)展?！?/div>
來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)廣東記者站（記者 詹立勝） 編輯：寧波 馮媛