中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：在地王頻出的年景，地王沒(méi)有如期出現(xiàn)反倒讓人驚訝。
3月17日，82輪競(jìng)拍，30次舉牌，保利地產(chǎn)旗下北京保利營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最終以50.4億元將朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地收入囊中。
“樓面價(jià)才約合1.8萬(wàn)/平方米，總價(jià)也不高。”隨著主持人的手起錘落，金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位人士語(yǔ)帶懨懨，難掩失望。此前部分“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)，此地塊總價(jià)可能會(huì)沖破60億元，極有可能創(chuàng)造新的地王。
對(duì)于萬(wàn)科等數(shù)家“觀戰(zhàn)”的房企來(lái)說(shuō)，最近兩天北京市土地整理儲(chǔ)備中心可謂好戲連臺(tái)。先是3月15日集中出讓的6宗地塊中，三宗地塊先后榮膺地王。時(shí)隔一天，大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目4號(hào)、5號(hào)地又再次向地王發(fā)起沖擊。
而一周之后的3月25日，備受關(guān)注的“北京CBD最后一塊寶地”中服地塊的歸屬將會(huì)塵埃落定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，中服地塊將可能創(chuàng)造百億元以上的天價(jià)。
聚焦 1 為何多數(shù)“地王”都是“央企制造”？
17日，大望京村4號(hào)、5號(hào)地再次引得遠(yuǎn)洋、保利、華潤(rùn)、首開(kāi)等國(guó)字頭背景的房企悉數(shù)到場(chǎng)，眾多民營(yíng)房企的“觀摩”透露著無(wú)奈。金地一位工作人員在競(jìng)拍結(jié)束后難掩失落：“資金等方面的高門(mén)檻，使我們根本競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)央企。”更多到場(chǎng)的民營(yíng)房企則不愿多言。
在3月15日競(jìng)得“地王”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、中國(guó)兵器裝備集團(tuán)公司均為央企，而同場(chǎng)競(jìng)技者也不乏中國(guó)煙草、中維地產(chǎn)等央企的身影。在新一輪的購(gòu)地狂潮中，多數(shù)“地王”被鮮明地烙上了“央企制造”。
“不差錢(qián)”的央企在并非主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)勢(shì)出手，甚至令地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)、潘石屹也不得不感嘆，“央企也太有錢(qián)”。
為何“地王”大都由“央企制造”？中國(guó)現(xiàn)代國(guó)際關(guān)系研究院經(jīng)濟(jì)安全研究中心主任江涌認(rèn)為，央企拿地是因?yàn)樽陨韯?chuàng)造利潤(rùn)壓力太大。“目前國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱，微觀經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣。在這種情況下，把錢(qián)投入虛擬經(jīng)濟(jì)比如股市、樓市比投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)要小一些，而且更容易獲得利潤(rùn)。”
北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的一份報(bào)告顯示，2009年以來(lái)的土地市場(chǎng)表現(xiàn)出最大特點(diǎn)為“國(guó)進(jìn)民退”——有國(guó)企背景的企業(yè)紛紛踏入土地市場(chǎng)，并將多塊地王“收入囊中”。
目前，活躍在土地市場(chǎng)的國(guó)企，一類(lèi)是保利、華潤(rùn)、綠地等以房地產(chǎn)為主業(yè)的地方國(guó)企或央企；另一類(lèi)是中化集團(tuán)、中電集團(tuán)等大型工業(yè)國(guó)企集團(tuán)，房地產(chǎn)已成為其重要的“副業(yè)”。國(guó)企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助等方面有著非央企無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。2009年前三季度，8.67萬(wàn)億元的新增信貸進(jìn)入了市場(chǎng)，使得本身就“不差錢(qián)”的國(guó)企流動(dòng)性更為充裕。
針對(duì)央企頻繁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)資委宣傳局新聞處處長(zhǎng)蘇桂鋒在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)資委方面的要求是，主業(yè)是房地產(chǎn)的企業(yè)都可以做。目前國(guó)資委旗下主業(yè)為房地產(chǎn)的央企有保利、華僑城、中糧、中化等16家，此外還有一些二級(jí)上市公司也主營(yíng)房地產(chǎn)。
雖然沒(méi)有明令禁止央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但在今年1月舉行的中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核工作會(huì)議上，國(guó)資委副主任黃淑和曾提醒中央國(guó)有企業(yè)，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核。而且從今年開(kāi)始，國(guó)資委在對(duì)央企考核中將對(duì)非經(jīng)常性收益減半計(jì)算。
對(duì)此，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬紅漫表示，業(yè)績(jī)考核指標(biāo)的改進(jìn)在一定程度上遏制了央企擴(kuò)張沖動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)調(diào)整效果的顯現(xiàn)速度緩慢，難以立竿見(jiàn)影地澆滅央企的炒地?zé)崆椤ｈb于炒地推高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的極端影響，主管部門(mén)應(yīng)采取更為積極的措施，直接限制央企進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)非主業(yè)領(lǐng)域。
聚焦 2 “地王”是否助推土地財(cái)政？
一段時(shí)間以來(lái)，當(dāng)民眾和媒體攻擊高房?jī)r(jià)時(shí)，房地產(chǎn)商往往宣稱(chēng)“地方政府出讓土地的費(fèi)用越來(lái)越高”，房?jī)r(jià)與地價(jià)互為因果的關(guān)系，使得政府土地出讓的行為同“高房?jī)r(jià)”一起備受質(zhì)疑。在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，全國(guó)政協(xié)委員、招商局集團(tuán)董事長(zhǎng)秦曉表示，地方政府“土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)高企的主要責(zé)任者，也是房?jī)r(jià)居高不下的“根源”所在。
中國(guó)指數(shù)研究院一項(xiàng)調(diào)查顯示，2009年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金累加額為1.08萬(wàn)億元，比2008年增長(zhǎng)140%。
2009年，北京市國(guó)土局通過(guò)土地招拍掛合同地價(jià)款數(shù)額為932億元，位居全國(guó)第三。“但實(shí)際上，由于合同簽訂和土地款到位需要時(shí)間、土地開(kāi)發(fā)成本等扣除后，2009年北京市土地出讓金收入實(shí)際完成494億元。”北京市財(cái)政局新聞發(fā)言人孟景偉在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
針對(duì)人們“北京財(cái)政是土地財(cái)政”的質(zhì)疑，孟景偉明確表示，土地是稀缺資源，政府不可能把土地出讓金作為政府財(cái)政收入的長(zhǎng)期增長(zhǎng)點(diǎn)。
2009年，北京財(cái)政收入完成2026.8億元，增長(zhǎng)超過(guò)10%。孟景偉說(shuō)，2026.8億元的財(cái)政收入是指一般預(yù)算收入，其中不包含土地出讓金收入。因此，超過(guò)10%的財(cái)政收入增長(zhǎng)是建立在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益不斷提高，以及發(fā)展環(huán)境不斷改善基礎(chǔ)上的，并非像外界所認(rèn)為的那樣“依靠賣(mài)地取得了部分收入”。
更重要的是，土地出讓金收入是納入基金預(yù)算管理的，與一般預(yù)算相對(duì)獨(dú)立，一旦取得，必須專(zhuān)款專(zhuān)用，不能用于非指定用途。
根據(jù)孟景偉的解釋?zhuān)恋爻鲎尳鹬校鄢s21%的開(kāi)發(fā)成本，也就是近100億元之后，剩余的土地出讓金中，各種政策性的安排占25%左右，比如10%要用于保障性住房建設(shè)，另一部分用于基本建設(shè)。還有一部分是年底轉(zhuǎn)入來(lái)年使用。
雖然北京一再否認(rèn)“土地財(cái)政”，但如果沒(méi)有土地出讓收入支撐，2010年北京市財(cái)政支出需求估計(jì)都將是個(gè)難題。根據(jù)北京市財(cái)政局提交的預(yù)算安排，2010年，北京市財(cái)政支出約為2228億元，其中市級(jí)財(cái)政支出安排894億元。
北京市常務(wù)副市長(zhǎng)吉林表示，北京財(cái)政不能依賴(lài)土地收入，2010年北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展任務(wù)很重，要用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)稅收增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)財(cái)政收入重心逐漸偏向土地收入的局面。
聚焦 3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”？
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切。他說(shuō)：“現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地出讓方式是房?jī)r(jià)高的根本原因，要遏制高房?jī)r(jià)，需要改變目前的土地出讓方式。”
2002年，國(guó)土部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，我國(guó)正式實(shí)施土地“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌)制度。此舉通過(guò)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問(wèn)題，制度創(chuàng)新意義不容否認(rèn)。但多年的實(shí)踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。
根據(jù)國(guó)土部的統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%，而根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定買(mǎi)家的出讓方式——拍賣(mài)和掛牌，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。
王健林表示，實(shí)行招拍掛制度以前的15年，我國(guó)的房?jī)r(jià)平均年增長(zhǎng)率為5.1%，低于收入增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)。獲取土地渠道容易，有資源、有關(guān)系就能夠批到地。雖然可能有腐敗在里面，但房?jī)r(jià)還是比較低。從真正開(kāi)始實(shí)行土地招拍掛制度，土地從一個(gè)渠道供給，價(jià)高者得。從2004年到2010年的6年間，平均房?jī)r(jià)每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達(dá)到了，規(guī)范市場(chǎng)的目的也達(dá)到了，但產(chǎn)生的副作用是土地價(jià)格一再推高。
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林并不贊同，“招拍掛”方式導(dǎo)致地價(jià)上漲，“價(jià)高者得”的獲得方式致使地價(jià)上漲推高房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)。廖永林認(rèn)為，地價(jià)上漲的主要原因是拿地開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的過(guò)高預(yù)期。
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認(rèn)為，可以對(duì)現(xiàn)行的土地招拍掛制度進(jìn)行改革，采用“捆綁限價(jià)”模式，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行“招拍掛”，開(kāi)發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價(jià)格向開(kāi)發(fā)商回收保障性用房；或者“分類(lèi)出讓”模式，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對(duì)待”，分別采用不同的“招拍掛”模式。對(duì)高檔公寓等用地采用“價(jià)高者得”模式，但對(duì)保障房和普通住宅建設(shè)用地進(jìn)行“綜合評(píng)標(biāo)”，綜合地價(jià)、房?jī)r(jià)、戶(hù)型、面積等多種指標(biāo)，選出適合普通消費(fèi)需求的開(kāi)發(fā)商。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房?jī)r(jià)低者得”的方式。在土地競(jìng)拍中，政府先確定房屋面積和地價(jià)，然后讓開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，在同等質(zhì)量的情況下，誰(shuí)的房?jī)r(jià)低就把土地賣(mài)給誰(shuí)，并由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)檢查質(zhì)量。這樣，既可壓縮開(kāi)發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)（記者 孫曉勝 岳瑞芳 王濤） 編輯：寧波
