中國日報網消息：昨天一大早，清華大學法學院副院長申衛星就接到一個電話，一位經濟適用房住戶很緊張地向他咨詢———是不是將來他的房子就要變成“共有產權”？
申衛星，目前正在熱議的“住房保障法”專家建議稿的起草人之一，“經適房擬由政府與個人共享產權”正是該建議稿中被關注的熱點。
這份討論稿就放在申衛星的桌子上，右上角寫著“內部資料”，上面密密麻麻地用筆做出標記。申衛星介紹說，產權共有模式在淮安、甘肅、吉林等地已經有所試點，理論上符合權利義務相一致，又使被保障對象共享發展成果，打擊了投機，還可以讓政府回收一些資金，屬于切實可行的方式。
不過，申衛星特地希望借媒體澄清一點，即目前這份稿子還只是專家建議，其中的內容尚需經過很多討論、修改才能成型。
專家建議稿花一年多寫就
【起草過程】
專家建議稿花一年多寫就
新京報：此前一直在說“住房保障法”，但這份討論稿上寫的是《基本住房保障法》，名字的改變有什么含義？
申衛星：“住房保障法”的理論版本和實踐版本已經完成了融合，上報到住建部住房保障司，當然這個名字也沒有最后定。但是我想澄清一個認識，“住房保障法”是“廣覆蓋、保基本”，核心解決的還是中低收入家庭，不是眉毛胡子一把抓。
法案第一條就提出要保障所有人的居住權利，滿足城鄉居民的基本住房需求。就“廣覆蓋”而言，我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體，而不單單是小部分人受益；就“保基本”而言，主要是指保障基本住房，包括住房面積、基本配套設施、質量安全標準及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平，那就需要由商品房市場來解決。
新京報：目前起草工作進展到了什么程度？
申衛星：2008年《住房保障法》剛列入立法規劃時，住建部就找到了清華大學，大約用了一年多的時間，我們擬出了理論版，這期間進行了調研，也吸收了國外的經驗。
2009年11月，我們開了12天的閉門會議，并和深圳房地產研究所的實踐版進行融合。目前形成的討論稿，已經提交到了住建部，前后做了三次研討，還有一次是國際研討會。
2009年11月28日，浙江嘉興經濟適用房選號現場，每個申購戶只有一次機會。如果專家建議稿最終入法，他們用這一次機會選好的房子，則將由政府和個人“共有產權”。
1 “共有”即便入法不究既往
新京報：討論稿的結構是什么樣的，亮點有哪些？
申衛星：結構肯定要變的，整個建議還在討論之中。包括經濟適用房是不是要和政府采取“共有產權”的方式，住建部還沒有定。
新京報：現在大家討論得最多的就是“經適房共有產權”的問題。
申衛星：是的。非常有意思的是，今天早上我還接了一個電話，對方就買了經濟適用房，擔心是不是要“共有”了，一個晚上沒有睡著覺。
第一，“共有”目前只是我們的建議，目的是打壓經濟適用房投機的空間。第二，即便“共有產權”最后入法，也不會涉及既往，已經買了經適房的也犯不著睡不著覺，現在只是討論的過程。
2 房價漲后政府將分享利潤
新京報：目前討論的“共有產權”，是如何計算的？
申衛星：“共有產權”首先對經適房價格沒有影響，目前的經適房房價已經是建安費用。“共有產權”的模式下，如果被保障對象買了這個房子，那他的比例就是“建安費用/(建安費用+土地出讓金)”，通過這種方式來共享產權。
將來房地產價格上漲，你就只能獲得建安費用比例的利潤，而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣，經濟適用房的投資意義就不大了。
在這個背景下，放寬經濟適用房的受益面就沒有這個問題。當然“共有產權”后，政府不會到你家去住，也不會替你繳納費用，只是一個按比例將來分配利潤的問題。
3 出多少錢獲得多少所有權
新京報：“共有產權”如何與物權法協調呢？
申衛星：我們也在想這個問題。對于“共有”的責任，物權法102條“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權……”
理論基礎是可以的，首先是權利與義務的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權，你沒有出全價，所以買了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產權，但是你還是有獲利空間的。
再有一個，按照一定比例的產權，不僅節制投機，還有一個好處，比如有50萬就買了300萬的房子，如果按照這個比例，將來獲利的空間雖小，但是依然獲得了利潤，這也是共享改革成果。
4 政府投票權可授權給住戶
新京報：一些副作用怎么消除呢？比如侵權了怎么分配責任？物業費是不是要按比例來繳納？
申衛星：比如發生“高空拋物”，有人被高空投下來的東西砸到了，但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西，那責任人就是這個樓的使用人，而不是產權所有人。雖然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不會承擔責任。
對于物業費，不管個人購買經適房出了多大比例的資金，政府雖然也是共有人，但是并沒有住過一天，而個人擁有全部使用權，所以物業費也應該由個人來承擔。
新京報：物業管理投票時，政府作為共有人要參與嗎？
申衛星：我覺得政府在出讓時，以授權的方式，比如在簽合同時，把這個說清楚，投票權都賦予被保障對象就可以。
拿經適房出租就應退出
【監督管理】
新京報：很多人覺得，要改變經濟適用房的亂象，首先得在審批上嚴管？
申衛星：我們在起草法律時，很多專家也建議廢除經濟適用房，但是我個人認為，對它應該客觀看待，但確確實實應該改了，主要是它有投機的空間。
我們通過“共有產權”，一方面大大打壓利潤空間，同時在經適房輪候時，如果有人弄虛作假、徇私舞弊就要追究行政責任，嚴重的還要追究刑責。
新京報：騙購的呢？
申衛星：比如限定你就多少年不能申請，如果情節嚴重構成犯罪的，也要追究刑事責任。
新京報：如果經濟適用房用來出租呢？
申衛星：這個也有規定。我們也會建議保障房不要去出租，廉租房肯定是不能出租的，如果出租就要退出，經濟適用房肯定也是如此。
新京報：“經適房滿五年出售”也寫進了討論稿嗎？
申衛星：這個沒有定，甚至多少年可以出售都沒有定，這個還說不好。
新京報：“共有產權”的經適房是否可以繼承？
申衛星：如果被繼承人很有錢，已經不屬于保障的對象，那就涉及一個退出機制來解決。當然可以繼承，但是你不屬于受保障對象了，一個辦法就是把房子退出來，政府把錢給你；另一個辦法是你把房子全部產權都買了，按市場價回收，變成100%產權。
不光是繼承會發生這個問題，比如有人剛買的時候，符合受保障人的資格，但是過了一段時間，又賺錢了，那他就應該退出，按照市場價購買房屋或者房屋被政府回收。
住房保障法間接影響房價
【市場影響】
新京報：除了低收入人群，其他群體如何保障？
申衛星：對不同收入群體分不同類型保障其居住權。比如，比較貧困的階層以廉租房方式解決，條件稍好者以經濟適用房的方式解決，條件更好的可以購買限價房；條件再好的以住房公積金的方式來保障。
新京報：你曾說，用住房公積金來維護城市“夾心層”的住房保障，現實意義有多大呢？
申衛星：公積金確實是正常工作的人都有的，另外，如果實現了經濟適用房的“共有產權”，我個人覺得可以降低經適房的申請門檻，把“夾心層”納入其中。當然輪候還是首先要滿足低收入家庭。
新京報：“住房保障法”如果出臺會影響現在的房價嗎？
申衛星：我覺得沒有直接的關系，但如果做的好，間接會有影響。
這些被保障對象基本上沒有能力買商品房，如果沒有這部法律來強制推行保障房制度，他們就只能到市場買商品房了。如果這部法律效果好，他們就會去申請廉租房、購買經濟適用房，這樣當然會減少對商品房的需求，因而會對房地產市場產生間接影響。
不過，我想其影響不在于這部法律，更多的還是當地政府對住房保障的執行力度。如果能切實可行地完成國家規劃，對住房市場是會形成影響的。
來源：新京報 編輯：馬原
